長利工商不動產:農地,工業廠房,住宅建地,工業地 ,房屋 ,店面買賣仲介03-341-4088

營利事業於申報營所稅時，房地合一 2.0 之交易所得須與營所稅本稅課稅所得分開計稅，再合併計算基本所得額進而計算基本稅額，以與一般所得稅額作比較，後者若低於前者則應繳納最低稅負。不過，房地合一交易若產生損失，在計算最低稅負的總「課稅所得額」可能面臨不利情況，因為表格規定損失不計，故無法與本稅課稅所得正負相抵，有損納稅義務人權益。

本稅課稅所得額之計算可認列損失

111年度營利事業所得稅申報書第 1 頁損益及稅額計算表（以下簡稱申報書第 1 頁）第53 欄「全年所得額」，為「當年度營業淨利」加「非營業收益」減「非營業損失」計算而得。「全年所得額」減去各項免稅所得等，為「課稅所得額」，再乘上 20% 為當年度營所稅額。而各項免稅所得，常見的減項包括證券交易所得、符合獎勵之免稅所得等。由於房地合一交易所得須與當年度所得分開計稅，因此須藉 134 欄從「課稅所得額」減除。這是因為營利事業在計算「非營業收入」時，須將房地合一交易所得計入如 40 欄「處分資產利益」，因此在計算本稅營所稅額前，須先將房地合一交易所得自課稅所得減除。

房地合一交易分開計稅 表格餘額不顯示損失

寫申報書第 C1-1 頁「交易符合所得稅法第4條之4規定房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地暨股份或出資額之收入、成本、費用、損失明細表」。134 欄金額納入第 C1-1 頁之交易所得或損失（A1、A2、A3欄），減去當年度不同稅率之交易損失減除額、前十年核定之交易損失減除額，為課稅所得或損失（D1、D2、D3欄），再減去土地漲價總數額（F1、F2、F3 欄），為「減除土地漲價總數額後之餘額 」（G1、G2、G3 欄 ）， 再 乘 上 依 房地持有期間長短所適用的稅率，為房地合一所得之應納稅額。不過，由於申報書第C1-1 頁主要目的是為了計算稅額，故表格中房地交易課稅所得、減除土地漲價總數額之餘額，若是損失，填寫指引是「以 0 填入」，才得以計算稅額。

房地合一交易損失 無法與基本所得額相抵

計算營所稅本稅、分開計稅之金額後，還得計算基本所得額，以判斷是否須申報最低稅負。依申報書第 2 頁「課稅所得額」依次加上證券交易所得、各項免稅所得，即為「基本所得額」。基本所得額扣除 50 萬元乘以稅率 12% 為「基本稅額」。若基本稅額大於一般所得稅額（應納稅額減投資抵減），即須向稅局補繳差額稅款。

資料來源: https://udn.com/news/story/6877/7150563

黃先生欲購買市價800萬元的房屋，來電詢問是否應按市價申報契稅？

桃園市政府地方稅務局表示，契稅係按契價乘以適用稅率計算而得，契價是以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準，且不含供公眾通行騎樓免稅現值，並非指實際交易價格。例外情形是依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產時，如果房屋實際移轉價格低於評定標準價格，則是從低以移轉價格課徵契稅。

黃先生購買的房屋雖然市價為800萬元，如不動產評價委員會評定該房屋標準價格為150萬元，則應以評定標準價格核課契稅，李先生應繳納契稅9萬元(150萬元×6％=9萬元)。

該局進一步提醒，房屋如因買賣、贈與、交換、承典、分割或因占有而取得所有權者，必須在契約成立之日起30內，向房屋所在地稽徵機關申報契稅，逾期申報，每超過3天，會加徵應納稅額1％的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣1萬5,000元，請民眾注意申報期限，以免權益受損。

 資料來源: https://house.chinatimes.com/20230508003353-264412

▌房貸抵稅的『5大』條件

條件1. 納稅義務人必須是房屋所有權人

白話來說，貸款房屋的產權必須登記在本人名下、或是配偶及受撫養親屬名下。如果你沒有申報扶養父母，就算房子登記在父母名下，也不符合抵稅條件喔！

條件2.採用列舉扣除額申報

綜所稅有「標準扣除額」及「列舉扣除額」兩種扣除方式，當然，納稅義務人可以選擇自己覺得最划算的扣除項目，但因為不能合併使用的關係，如果你是用標準扣除額報稅，就沒辦法再申報房貸利息抵稅。

條件3.要自住同時有設戶籍

房屋要是自住使用，不能出租、供營業或執行業務使用的情形，設公司也不行。同時要記得在課稅年度內完成戶籍登記，才可申報房貸抵稅。

條件4.房屋申報數量有限制

簡單來說就是『一個申報戶只能列舉一間』，假如你是名下有2間以上房屋，一樣也只能選擇其中一間申報，一般會選房貸利息支多的那戶來抵扣。如果自己、配偶或受撫養親屬名下有2戶以上的房子，或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住，就算符合上面的條件，也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除。

條件5.請先扣除儲蓄利息

房貸利息抵扣額除了每年上限為30萬元之外，在申報前要先扣掉儲蓄產生的利息，才能申報抵稅。

舉例來說，假如妳銀行房屋貸款利息50萬，銀行存款利息10萬，那麼申報的扣除額會是50 - 10 = 40萬。

資料來源: https://house.udn.com/house/story/122168/7105634

張小姐想跟同棟大樓的住戶交換地下停車位，電話詢問是否要課徵契稅？

桃園市政府地方稅務局表示，依契稅條例規定，因買賣、交換、贈與等原因取得建物所有權者，均應申報繳納契稅。停車位移轉時買受人亦應依規定申報繳納契稅，但因為都會地區大樓型態的建築物，法律上稱為「區分所有建物」，其附屬停車位多數是以共同使用部分型態登記而不具獨立產權，此類車位經編號登記後，住戶若想交換停車的位置，只要各自權利持分並無增減，則非屬所有權的移轉，免申報繳納契稅，可直接到地政機關辦理停車位編號變更登記。但若是以小車位交換大車位，造成所有權持分有變更時，則應由取得大車位的人就取得增加的部分，申報繳納6％的買賣或贈與契稅。

稅務局補充說明，上述免申報契稅的情形，僅限於互換的停車位在同一門牌坐落的區分所有建物之內，如為不同門牌坐落的區分所有建物內的停車位互換，則不是單純的停車位編號變更，已涉及所有權的移轉變更登記，交換人應各就權利價值等值部分課徵2％的交換契稅，權利價值差額部分則要課徵6％的買賣或贈與契稅，請民眾務必注意相關申報規定，以維護自身權益。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20230417003260-264412

桃園市內有多項重大工程，光捷運就有綠線捷運、棕線捷運及三鶯線，捷運工程動輒幾年，沿線店家因受到施工圍籬阻擋生意直直落，為此市府也祭出房屋稅減免，盼店家能撐過交通黑暗期。經統計，全市捷運建置減徵件數來到5110件，金額高達1000多萬元，其中綠線捷運占最多。

截至2月中旬，地稅局統計，全市因捷運建置房屋稅減免件數共有5110件，金額高達1000多萬元，其中以綠線捷運占最多，目前總計有3948件。若沿線店家受捷運建置影響長達3個月以上，捷工局會主動協助造冊，並提交至地稅局替民眾申請減免。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20230411001318-264401

桃園市政府地方稅務局表示，契稅條例第2條規定，不動產

之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權

者，均應申報繳納契稅。土地承租人自費興建房屋，以承

租人自己為起造人取得使用執照，非屬契稅課稅範圍；但

如果地主與承租人約定以地主為建造執照起造人並取得使

用執照，實質上是地主以土地使用權取得房屋，依民法第

398條「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，

準用關於買賣之規定。」，應按買賣契稅稅率6％申報納稅。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20230306003531-264412

桃園市政府地方稅務局表示：土地所有權人如為騰空

房地待售而遷出戶籍，致在簽訂買賣契約時，本人、

配偶或直系親屬戶籍已不在該自用住宅用地者，只要

遷出戶籍期間距離出售日未滿1年，且該自用住宅用

地在出售前1年內無出租或供營業使用，面積不超過

都市土地300平方公尺、非都市土地700公尺，仍然

可以申請適用自用住宅用地稅率計徵土地增值稅。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20230306003413-264412

桃園市稅務局表示，土地地上房屋部分供營業使用，部分供自用住宅

使用，如符合自用住宅用地要件，且使用情形能明確劃分非自用住宅

、自用住宅範圍，申請後，該局會依營業使用面積占建物面積比例分

攤土地面積核算改按一般用地稅率課徵地價稅，其餘面積仍可適用自

用住宅用地稅率課徵地價稅。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20230218001292-264412

根據遺產及贈與稅法，夫妻之間相互贈與的財產，免課徵贈與稅，再加上去年開始，贈與免稅額提高，從原本的每人每年220萬元，拉高到244萬元，多少也增添民眾在資產配置上採取「贈與」的意願，夫妻先透過贈與配偶不動產，再以夫妻兩人每年共可贈與子女488萬元的免稅額，將資產分批逐次轉贈給子女，一來可達到節稅的效果，二來也能協助年輕人在高房價時代晉升有房一族，使2022年贈與棟數的年增率飆破1成，贈與棟數創下近七年新高。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20230214002822-264401

「平均地權條例」被稱為史上最重打炒房措施。為遏止預售屋炒作亂象

，內政部於2021年11月底研擬啟動修法，12月9日通過修法草案。2022

年4月7日，行政院會通過「平均地權條例」部分條文修正草案，並函請

立法院審議。2022年12月21日完成初審，今年1月10日完成三讀。本次

修法五大重點如下：

資料來源: https://house.udn.com/house/story/5886/6902084]

稅務局表示，自2023年1月1日起，民法成年年齡從20歲下修至18歲

，如成年子女於第2處房地設籍，適用地價稅自用住宅用地稅率(2‰)

將不受1處限制。如果家中有設籍的子女2023年剛好滿18歲，即可

提早2年申請地價稅自用住宅優惠稅率。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20221215004327-264401

中央銀行第四季理監事會議決議調升重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各半碼（0.125個百分點），臺灣銀行等多家行庫配合中央銀行貨幣政策，並反映當前市場利率走勢，經衡酌市場競爭及資金狀況，將自12月19日起，調升新台幣存款利率。

資料來源: https://money.udn.com/money/story/5613/6847570?from=edn_hotestlist_storybottom

財政部台北國稅局表示，營利事業於2021年7月1日以後，

出售2016年1月1日以後取得之土地(下稱適用房地合一稅

2.0土地)，所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所

得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本

費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上

限規定。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20221212003424-264410

稅務局進一步說明，所謂農業用地，係指非都市土地或都市土地農業區

、保護區範圍內，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用；或供與

農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、

灌溉、排水及其他農用之土地……。課徵田賦的土地不能有農業以外的

其他用途，如果是興建農業設施或農舍，則須依法取得容許使用或使

用執照，如經查獲農舍或農業設施增建、鋪設水泥或改變使用情形、

未作農業使用，不符合農地農用的規範，仍要依法改課地價稅。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20221114002739-264412

桃園市政府地方稅務局說明，不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有取得所有權，應申報契稅。換言之，民眾依法領買或標購公產及向法院標購拍賣不動產，亦應報繳契稅。

民眾申報契價時，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。惟民眾依法向法院標購取得不動產之移轉價格低於評定標準價格時，從其移轉價格計徵契稅。申報契稅時，應填妥契稅申報書並檢附不動產權利移轉證明書正（影）本及相關證明文件，向房屋所在地的主管稽徵機關申報。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20220815001310-264412

稅捐稽徵處表示，土地所有權人或配偶、直系親屬於自用房屋辦

妥戶籍登記，且無出租或供營業使用，是自用住宅用地的必要條

件，已核准自用住宅用地，如持有的自用住宅用地面積、所有權

人以及使用情形都未變動，不需要每年提出申請，但持有面積有

增加或因「繼承」、「信託」或「贈與」取得自用住宅用地，即

使用途未變更，因持有面積增加或土地所有權人已經變更，就必

須重新提出自用申請，才能適用自用住宅用地優惠稅率。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20220718002929-264401

桃園市政府地方稅務局表示，房屋稅條例第15條第2項第2款規定

，私有合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，房屋稅減半

徵收。因此，補辦臨時登記之工廠及特定工廠，非屬房屋稅條例

所稱「合法登記之工廠」，無減半徵收房屋稅之適用。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20220704003005-264412

資料來源：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/house-tax/7YMDEqY

桃園市政府地方稅務局表示，自益信託房屋如符合「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」規定，准按自住住家用稅率1.2％課徵房屋稅。

信託關係存續中由受託人持有，但如果委託人與受益人同屬一人為自益信託之情形，而該房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用，且與該房屋信託目的不相違背者，則該委託人視同房屋所有人，如符合上開認定標準三項要件，

1、房屋無出租使用。

2、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

3、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。

即可按自住住家用稅率課徵房屋稅。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20220314001507-264412

稅務局說明，依土地稅法規定，要按自用住宅用地優惠稅率(2‰)課徵地價稅，必須具備下列5要件：

1.土地所有權人或其配偶、直系親屬其中1人要設立戶籍於該地。

2.房屋不可以出租及營業。

3.土地所有權人及配偶、未成年之受扶養親屬以一處為限。

4.房屋與土地必須是同一人或配偶、直系親屬所有。

5.都市土地面積合計不超過300平方公尺(約90.75坪)；

  非都市土地面積合計不超過700平方公尺(約211.75坪)。 

當年度地價稅欲適用優惠稅率者，請於每年地價稅開徵40日(即9月22日)前提出申請，現在申請者，要自明年開始適用。

稅務局提醒您，自用住宅優惠稅率(2‰)和一般用地稅率(10‰~55‰)相差4倍以上，請納稅義務人儘早提出申請。

文章來源：https://house.chinatimes.com/20211114001324-264401