工商時報【姚舜】

今年5月才正式開幕,卻連續6個月在國際旅遊評論網〈Trip advisor〉中得到網友推介為上海最佳旅館第一名,位在外灘的精品旅館〈東方商旅〉能在國際連鎖飯店林立的上海得此成績殊非易事。更難得的,這是一家台灣人投資經營的飯店。

樓高23層、位在上海南、北外灘交界處中心點的〈東方商旅〉,是由在台灣經營〈台北商旅〉的台灣企業商旅國際旅館管顧投資經營的飯店。延續了〈台北商旅〉獨特的室內設計風格與服務形態,〈東方商旅〉除坐擁優勢地利,更以有別傳統國際連鎖飯店的諸多特色,得到赴上海洽商旅行的旅者喜愛與推崇,台灣客前往上海度假,不妨下榻該飯店或到餐廳用餐,發掘這家精品飯店究竟憑什麼魅力,得以在競爭激烈的市場中與國際名牌酒店頭角崢嶸。

「太好的地段了!」,這是上海〈東方商旅〉酒店給人的第一印象。由於位在南北外灘的中心點,下榻其中的客人不僅可以對望浦東的陸家嘴與東方明珠塔,更可以同時擁覽南外灘與北外灘車水馬龍的景象,建築設計師的巧思構建,使這裡的每一扇窗都像一個畫框,且框住的都是黃浦江沿岸的今日繁華。

的確,飯店制勝3要素就是:Location Location Lacation!不過,坐擁優勢地段並不是〈東方商旅〉擄獲品味旅人的唯一理由,這個由上海港務大樓改建,一路見證中國航運發展的歷史性建築,真正耐人尋味的關鍵其實是風格,一種渾然內歛、不計流俗的旅館風格。

投資經營〈東方商旅〉的商旅國際旅館管顧公司,正是1999年在台灣以〈台北商旅〉崛起於台灣觀光飯店市場,並以諸多創新經營思維一新旅人耳目,成為市場同業尾隨師法的專業旅館管顧企業。認識並喜歡〈台北商旅〉的旅客來到了上海的這家姊妹飯店,會感到一切都是那麼熟悉且親切,比較大的變化是,樓高23層的〈東方商旅〉房間更多了,酒店內的公共區域也增加了。

一如〈台北商旅〉的堅持,〈東方商旅〉所有的設施與服務,一律都僅提供給下榻住客而不對外開放,這樣的理念使得下榻其中的客人得以享有較其他飯店更私密、專屬與精緻的服務。「每位員工都是主人」的企業文化,讓客人感受更溫暖窩心。事實上,重視細節與無微不至的極致服務,正是〈東方商旅〉連續6個月在國際旅遊評論網〈Trip advisor〉中得到網友推介為上海最佳旅館第一名的主要原因。

〈東方商旅〉有很多的「小貼心」,如浴室鏡子上有一小螢幕,會顯示每天的天氣與氣溫,房客清早洗臉刷牙就可知大概必須如何穿著打扮。酒店的房卡也有「功能」,住客憑卡可以在上海搭計程車、地鐵甚至渡輪,非常方便。

更特別的是,入住〈東方商旅〉的客人都可在櫃檯領取一支「商旅智能手機」,這手機是客房分機,同時也是在地手機,同行友人可利用這個手機免費互撥,客人外出時打進房內的電話會自動轉接到該手機上。此外,只要按一個鍵,就可以獲得上海的吃喝玩樂資訊,對客人而言此手機等同貼身管家,非常方便。

〈東方商旅〉原址前身曾是美國人開的洋行,1870年被輪船招商局收購。1947年,招商局在此設立了一招待所,好讓要在此搭船到寧波的蔣介石可暫時休息。1985年時此休息所才經改建為港務局大樓。下榻於此,如果知道過去的歷史,更增旅途中的況味。

除了是「奢華精品旅館組織」(Small Luxury Hotel)成員,〈東方商旅〉也經過嚴格評鑑成功加入了Preferred Hotel Group,成為該集團旗下會員飯店,這是上海第一家通過Preferred評選的飯店。在競爭激烈的上海,台灣人開的飯店頻獲國際著名組織肯定,實屬不易。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房地產業者最近已警覺到,奢侈稅衝擊、歐美債信風暴危機已造成房市「內傷」慘重,成交量已連續近5個月萎縮,估計2011年全年的建物買賣移轉登記棟數,恐怕會跌破36萬棟大關,並下探近8年來的新低。

永慶房產集團研究發展室協理黃增福昨(8)日表示,今年初以來,房市景氣一路開高走低,住宅市場成交量持續量縮;不過,至10月量能減幅逐漸縮小,市場底部漸浮現。展望房價走勢,不排除會有修正空間。

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(中央社記者韋樞台北 9日電)歐債風暴未停,股市賠錢,房仲調查,網友現在會採取的資產配置方式,「現金為王」仍是當前的投資主軸,其次則是不動產與黃金,不動產中最偏愛「捷運宅」。

信義房屋網路事業部針對網友進行調查發現,面對動盪不安的金融情勢,網友對資產配置方式明顯保守,其中有64%的民眾選擇現金為王,保存現金等待機會,另外有近半民眾認為持有房地產是不錯的資產配置,黃金則排名第三,有將近2成網友選擇持有黃金。

調查顯示,並非人人都能擁有市中心土地,但「捷運宅」卻是網友心中的保值一哥,其次是都會公園旁的住宅、學區宅、重大建設旁住宅與店面等,土地與土地持分較高的透天產品,反而排名落到6、7名。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,「捷運宅」是大台北通勤族購屋的首選,而捷運宅在市場上需求龐大,即使市況有向下疑慮時,屋主不必擔心找不到買方,或大幅降價求售,捷運宅易脫手、行情佳的特性,成為網友眼中的保值首選產品,是「自住、保值」兩相宜的產品。

蘇啟榮表示,排名第2、3名的都會公園周邊住宅、學區與重大建設住宅,顯示生活機能與題材愈豐富的區域,才是網友眼中的熱門保值區段;房價一路上揚的店面與土地,雖然保值力強,但入手門檻過高,價格不夠親民,票選狀況反不如捷運宅熱門。

調查顯示,有8成的網友認同購屋保值的概念,不過面對歐債與明年總統大選等不確定因素,網友對於未來半年與一年的房價,仍是中性偏悲觀,認為未來半年房價持平或下跌的比例多於看好者,未來1年有46%網友看跌、30%看漲、24%持平,整體情緒仍認為房價走跌的機率高。

蘇啟榮分析,雖然當下民眾多認為房價會走跌,但相對金融商品價格的巨幅波動,網友仍認為持有房地產相對保值,而捷運宅等產品因為市場需求強,更是當前的保值一哥,若是現在有條件不錯的產品釋出,民眾會擇優而居。

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工商時報【鄭啟明】

由政府最近公布的10月份全台各主要都會區的建物買賣移轉棟數數據,得出全台今年10月比9月下降8.79%。在目前市場呈現量縮的情況下,應如何購屋呢?順著捷運周邊買好屋,增值可期,應該是一個最好的選項目標。

捷運站周邊房屋一直以來都被視為搶手的標的物,漲勢可期,久而久之,捷運站點附近的房屋幾乎已成為投資獲利的保證,在資金允許的情況下,購屋者也逐漸養成了「逐捷運而居」的習慣。

建議捷運購屋要訣如下:1.興建中或是規劃中捷運站點比較會有再增值大一點的空間。2.擁有雙捷運的轉乘站優先納入考量。3.應留意是否因高架捷運產生的噪音和低私密性造成居住品質降低。4.捷運共構宅具有「到站即到家」的優勢,被視為是最佳的抗跌產品。5.選購捷運宅,以近捷運500~1,000公尺為最佳距離。

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【中時健康 陳如頤/台北報導】

  低溫特報持續發佈,面對一波波冷氣團來襲,首當其衝的就是於位居呼吸系統最上方的鼻子。而鼻病當中最常見的症狀不外乎鼻癢、鼻塞、流鼻水、喉嚨癢、咳嗽等,常讓人不堪其擾。

  一旦鼻內黏膜組織遇到感冒、發炎、過敏而腫大時,就會產生鼻塞、頭脹痛等症狀。通常在感冒、發炎等症狀改善後,鼻黏膜就會自然消腫。但如果鼻黏膜反覆發炎腫大,就會造成黏膜變質與纖維化,而形成慢性鼻炎。

  此外,入冬之際也是眩暈症好發的時節,日前台語天后江蕙因眩暈症復發,引起國人對於眩暈症的重視。經耳鼻喉科專業醫生診斷江蕙罹患的是「內耳-青光耳」(內耳淋巴水腫),情況嚴重還可能會導致失聰。

  所謂的「青光耳」指的其實就是「內耳淋巴水腫」,因其病理特徵與青光眼類似,主要症狀有眩暈、耳鳴等。眩暈的發生通常與內耳不平衡有關,約佔七至八成。如果內耳老化、血管不通,而導致淋巴液分泌太多或無法排出,就會造成內耳積水,只要頭部稍微轉動、晃動,就會覺得天旋地轉,讓人無法承受。

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記者陳懷瑜/台北報導

北區國稅局昨(15)日表示,房屋買賣因為發生糾紛,造成原屋必須移轉登記返還給原屋主,使得屋主再度賣出時,移轉登記計算時間可以擴大屋主總持有時間,若超過2年者,將不須繳交奢侈稅。

 國稅局表示,奢侈稅於今年6月開徵,針對僅持有2年內的所有人出售房地課徵奢侈稅,認定的方式則是所有權的移轉登記,前一次與本次移轉登記時間只要在2年內,就須繳交奢侈稅,但如果前一次移轉登記是返還給原屋主(地主)者,則可放寬計算出售方持有該房地的總持有時間,若總計時間超過2年者,可以免繳奢侈稅。

 日前新北市發生甲君將持有10年以上A屋,出售給買方乙君,在A屋移轉乙君進行房貸申請後,因乙君債信不足,房貸未能如數貸足夠,引發買賣糾紛,經法院調節後,乙君將房屋移轉登記返還甲君,A屋再度回到甲君名下。

 甲君因財務需求在2年內將原有房屋再度出售給丙君,並順利完成交屋,但因甲君A屋的移轉登記在2年內,涉及奢侈稅是否課徵問題,賦稅署已經發布解釋函令,認定甲君原持有A屋的時間為10年再加上移轉登記返還後的1年,因此認定甲君不須繳交奢侈稅。

 國稅局指出,如果甲君持有A屋的總時間在2年內者,仍會有奢侈稅課徵問題,因此屋主在出售房屋時,要特別注意此一規定,否則短漏報者日後遭國稅局查獲者,將會處以漏稅額2.5倍罰鍰。

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李雨珊專欄~

近期財政部發佈新聞稿針對被繼承人投保未經金管會核准之外國保險公司之人壽保險,給付其所指定受益人之保險金額仍應計入遺產總額課稅,因為國人由其是一些高資產族群,因比較費率及保障,故透過中介人或私銀的管道購買國外的保險,但這些保險雖類型與台灣的保單雷同,甚至有一些公司都是同樣名稱只是子公司不同,但保險給付並不是所有給付都有免稅的好處,同時因為要保人、被保險人及受益人的不同設計,也會衍生保費、保險價值金或保險給付課稅等問題的發生,所以當我們在投保時,一定要注意您的安排,才可以用最省稅的方式取得最大的利益!

首先我們先從保險最大功能的「風險分擔」壽險型保單談起,壽險型保單,一般最基本的安排就是基於被保險人死亡所帶給受益人經濟上的傷害而給予的幫助,也就是以被保險人死亡為主要保險給付的保單,一般來說因要保人,被保險人及受益人不同,所發生的稅賦也是不同的!

型一:要保人:父親;被保險人:父親;受益人:兒子(未滿20)及母親,死亡保險金3000萬,96年投保XX保險公司(台灣子公司)終身壽險!父親死亡

課稅問題討論:

A、遺產稅:由於父親死亡所發生的保險理賠金,因符合遺產及贈與稅法第16 條第9款規定「約定於被繼承人死亡的時候,付給指定受益人的人壽保險金額」是不計入遺產總額課稅!

B、所得稅:當受益人拿到保險金時,因現行保險給付是規定於「最低稅負」(所得稅額基本條例)中,根據第12條第2款規定「95年後所訂立受益人與要保人非屬同一人之人壽保險,受益人受領之保險給付。但死亡給付每一申報戶全年合計數在新臺幣三千萬元以下部分,免予計入」,由於雖然本保單符合課稅的規定,但因為保險給付金額沒有超過3000萬,所以也不用課最低稅負!

型二:要保人:父親;被保險人:兒子(18));受益人:父親及母親,死亡保險金3000萬,96年投保XX保險公司(台灣子公司)終身壽險!父親死亡

A、遺產稅:由於父親死亡時,保險並未發生理賠及給付,因被保險人是兒子未死亡,故不符合遺產及贈與稅法第16 條第9款之規定,同時保險在未發生保險事故前,保單價值屬要保人所有,所以當要保人身故時,應以保單價值金計入要保人的遺產課徵遺產稅。

B、所得稅:由於保險尚未發生保險給付,故無受益人拿到保險金課稅問題!

型三:要保人:兒子;被保險人:父親;受益人:兒子,死亡保險金3000萬,96年投保XX保險公司(台灣子公司)終身壽險!父親死亡

A、遺產稅:由於父親死亡所發生的保險理賠金,因符合遺產及贈與稅法第16 條第9款規定約定於被繼承人死亡的時候,付給指定受益人的人壽保險金額是不計入遺產總額課稅!

B、所得稅:當受益人拿到保險金時,因現行保險給付是規定於最低稅負”(所得稅額基本條例)中,根據第12條第2款規定「95年後所訂立受益人與要保人非屬同一人之人壽保險,受益人受領之保險給付。但死亡給付每一申報戶全年合計數在新臺幣三千萬元以下部分,免予計入」,由於本保單為要保人及受益人是同一人,不論金額大小都不用課徵最低稅負!

型四:要保人:父親;被保險人:兒子;受益人:孫子,死亡保險金3000萬,96年投保XX保險公司(台灣子公司)終身壽險!父親死亡

A、遺產稅:由於父親死亡時,保險並未發生理賠及給付,因被保險人是兒子未死亡,故不符合遺產及贈與稅法第16 條第9款之規定,同時保險在未發生保險事故前,保單價值屬要保人所有,所以當要保人身故時,應以保單價值金計入要保人的遺產課徵遺產稅。

B、所得稅:由於保險尚未發生保險給付,故無受益人拿到保險金課稅問題!

以上為投保終身壽險時,您應該SMART的選擇及設計您所擔憂的風險,同時也要了解在被保險人死亡時,您應該如何才能免稅的拿到保險金,以享受這個良善制度下的風險補償!下週我們來討論用投資型保單進行壽險規劃您的「免稅」好康呦!

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工商時報 記者楊筱筠/台北報導

全球經濟景氣震盪,首先衝擊到民營銀行,部分民營銀行下半年新增房貸已小於還款房貸;與去年同期相比,新承作房貸也已下滑超過10%,超出部分銀行主管預期。

 以安泰銀為例,今年房貸餘額至目前為止,約剩700億元,相較年初的800億元,下滑約12.5%以上,新承作房貸從下半年開始,逐步下滑。

 安泰銀指出,下半年開始,新增房貸就已逐步小於新還款房貸,房貸放款的確受到市場景氣及政府相關政策影響。

 其餘民營銀行下半年的房貸放款表現也差不多,包括北富銀等銀行,下半年新承作房貸都有減少跡象。

 民營銀行主管指出,今年下半年房貸餘額下滑主因,包括金管會在上半年緊盯不動產抵押授信占總放款比重超過4成的銀行,促使包括安泰銀等銀行須調降比重、符合標準。

 民營銀行中,除萬泰銀不動產抵押授信占總放款比重未超過40%,6月時僅有18%,在基期相對較低情況下,今年新承作房貸放款就達200億元。其餘包括安泰銀等銀行,上半年不動產抵押授信比例超過。

 爾後,金管會實施打房政策,加上全球景氣震盪,市場買房熱氣大減,直接影響到銀行新承作房貸放款。

 部分民營銀行主管指出,在政府控管房市下,原本就預期今年房貸放款成長不如去年,但沒想到相較去年同期,新承作房貸放款會出現負成長。

 展望明年景氣春燕難飛回,民營銀行主管指出,房貸放款僅能盡量承作,並已經將消金放款比重大幅放置在信貸上,以期望可讓消金放款至少穩健、不至於受到影響。

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桃園縣政府為優先推動航空城捷運線,自98年4月陳報可行性研究至100年7月歷經9次審查,終於100年8月8日獲行政院經濟建設委員會議審議原則同意。

航空城捷運線目前路線規劃方案,計畫北自航空城特定區,行經本縣大園鄉、蘆竹鄉、桃園市與八德市等4個鄉鎮市,提供桃園都會區東側主要廊帶之交通運輸服務。路線全長約29.3公里、設20座車站(地下車站10座與高架車站10座),總建設經費預估約886.29億元,其中中央負擔約479.04億元,本府負擔(含土地徵收補償費與自償性經費)約407.25億元,另配合車站周邊土地開發本府需優先籌措326.46億元,總計本府需投入733.71億元。

另為能優先與機場捷運線銜接轉乘,經評估建議優先興建介壽路和平路口(G04)車站至機場捷運線坑口(A11)站之路線,由八德大湳經桃園車站、桃園中正藝文特區、蘆竹至航空城自由貿易港區,可分別在桃園站(G07)、坑口站(G32)與台鐵捷運紅線桃園站及機場捷運線坑口(A11)站直接銜接轉乘,優先構成桃園口字型軌道運輸骨幹路網。其中優先路段全長約17.2公里,設13座車站。

另為因應中央政府要求捷運建設需配合都市計畫整體發展,本府現階段已初步整合沿線土地開發計畫等初步構想,藉由土地開發利益回饋本建設計畫,未來將進一步辦理捷運車站周邊土地及走廊地區之變更都市計畫作業, 確實落實以大眾運輸導向發展(TOD)之規劃理念。

航空城計畫是愛台十二項建設的旗艦計畫,也是中央及本府極力推動的產業發展計畫,更是影響臺灣未來經濟提升之關鍵,計畫面積6150公頃,分為八大功能產業分區,為吸引帶動產業發展的關鍵因子。航空城捷運線是推動航空城計畫必需的一部分,提供區內、聯外的重要交通骨幹,並可與機場捷運線及臺鐵共同構成軌道路網,充分發揮路網效益,改善交通問題,促進經濟發展。

航空城捷運線係本府重要施政目標之一,縣民對於民國110年優先路線完工通車時程強烈要求必須設法提前,本府將依經建會審議結論儘速完成綜合規劃報告及環境影響說明書等,持續積極爭取中央儘速核定航空城捷運線興建計畫,早日達成建構完整桃園都會區捷運路網之目

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桃園都會區捷運路網係以藍、紅、綠三條捷運串聯現有桃園、中壢及未來航空城三核心的「口」字型路網為最優先。機場捷運線台北車站至中壢環北路口已全面施工中,而臺鐵捷運紅線(臺鐵都會區捷運化桃園段高架化建設計畫)亦已展開工程設計及施工作業。航空城捷運線(綠線)之推動將可達成與捷運紅線及藍線在桃園及蘆竹大園直接轉乘,將形成「口」字型路網,可充分發揮捷運路網效益,因此一直列為本府重要施政目標。

桃園縣政府為加速推動航空城捷運線(綠線)建設計畫,依規定完成路線可行性研究,經交通部自98年4月起分別以書面審查及召開審查會議共辦理7次審查,嗣經行政院長於100年3月29日聽取專案簡報,並提示必須依據100年3月28日行政院核定之「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」相關規定辦理審查。交通部於100年7月6日召開「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫審查委員會」第1次會議審查本案,認已符合捷運審查要點相關規定,已於100年7月15日將「桃園都會區大眾捷運系統綠線(航空城捷運線)暨土地整合發展可行性研究報告書」核轉行政院。

航空城捷運線係桃園縣最重要交通建設之一,縣民對於民國110年優先路線完工通車時程強烈要求必須設法提前,縣府將持續積極爭取中央儘速核定航空城捷運線興建計畫,早日達成建構完整桃園都會區捷運路網之目標。

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