開藥方 出租空閑住宅 創造雙贏
2011/11/18
長期以來，居高不下的房價，成為民怨之首，年輕人無力買房、中產階級換不起更好房子，為抑制炒房，馬英九總統提出「居住正義」方案，民進黨總統參選人蔡英文也提出對策，聚焦房市議題。國內房價如何走向正常，本報特別企劃「實現居住正義」專題報導，從實價登錄、實價課稅、住宅政策、資金、交通工作等五大面向，深入剖析全民居住議題。（系列三之三）
空屋率近兩成 每年浪費1,500億資金
學者籲透過租稅手段 鼓勵租給弱勢族
【經濟日報／記者黃啟菱、陳乃綾、徐碧華／台北報導】
台灣房地產市場多年來一直有「不患寡、患不均」的問題，大批無殼蝸牛買不起房，但近幾年新落成大樓、點燈率多半不高，顯然買方多為投資客。主計處最新調查指出，台灣空閑住宅率接近兩成，驚人的數字正是反應此問題。
為解決高房價，政府推出增加房屋供給量的措施，包括合宜住宅、社會住宅及現代住宅等，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，政府住宅系列雜亂無章，最好藥方應是降低空屋率，增加空屋出租誘因。
主計處最新公布99年普查結果，全台空閑住宅率、也就是無人經常居住的住宅數占住宅總數的比率，高達19.3%，戶數是156萬戶，相較十年前調查的122萬戶，增加34萬戶，空閑住宅率提高1.8個百分點。
空屋問題有多嚴重？只要實際看過房子，就能感受到。大台北兩、三房產品，幾乎都是裝修過、投資客倒出的貨。最知名的莫過於曾被央行點名的「三黃一劉」。
這些投資客多偏好買進兩、三房產品，裝潢後再加價委賣。當然，這些房子，都是空的，常要轉手好幾次後，才會流入真正自住客手中，價格墊高好幾成。
政治大學地政系教授張金鶚指出，台北都會區房市並非「供不應求」，而是空屋和餘屋量，居高不下，投資客拚命買房，撐起房市「假性需求」。建商為追逐獲利，房子愈蓋愈多。以156萬戶空閑住宅來看，若每戶抓500萬元、年利率2%計算，每年有高達1,560億元的資金浪費在房地產
增加供給 照顧租屋族群
莊孟翰說，政府現在辛苦找地興建合宜住宅、社會住宅，有一天都會停止，因都會區已無多餘土地可供開發，提供住宅量也有限。政府應做的是，制定鼓勵屋主將空屋出租的政策，同時可降低空屋率、擴大租屋市場、照顧租屋族群，一石二鳥。
現在房價漲幅遠高於房屋持有成本，導致屋主沒有意願將房屋出租。莊孟翰開出藥方，建議未來應逐年提高「第二屋」地價稅、房屋稅，同時提供稅負優惠減免，讓出租房屋給弱勢族群的屋主，可少繳房產持有稅，增加空屋出租誘因。
張金鶚表示，政府應提高租屋市場經濟規模，仿效崔媽媽基金會這樣的第三部門，成立官方的租屋公司，作為租屋者和屋主中間的媒介，提高租賃雙方品質，增加屋主出租房屋意願。
他說，政府對於整體住宅政策，全部推給建商去BOT（興建-營運-轉移），只想白吃午餐，根本沒有負起責任。如合宜住宅，雖規定十年內不得轉賣，但只是拉長少數人得利時間，仍有房價被炒高的危機，過程中也可能會出現過去國宅的人頭問題。
改善交通 嘉惠通勤一族
【記者徐碧華／台北報導】行政院主計處剛發布99年普查資料，台灣自有住宅超過八成，各縣市又都有一成以上住宅是空閑住宅，兩個數字都是超高水準。在家鄉不容易找到工作，一旦離鄉就成了居住上的弱勢。
政府推動居住正義，不是單蓋國宅那麼簡單，須有其他配套。經建會要讓家有產業，年輕人不必離鄉背井，可以在地就業。外來人口多的地區，就必須延長交通動線，在較低價的土地上，增加住宅供給。
灣有156萬戶空閑住宅，而且普遍分布在各縣市，應該不會租不到房子住。自有住宅比率持續攀升，廣義的自有住宅比率已高達83.9%，只有約一成五的人住的房子不是自家所有。
然而，真正問題出在，擁有房子的區位與工作地點不能搭配，營建署副署長許文龍說，空閑住宅分成兩類，一種是有錢人買來投資保值，一種是離鄉工作後，原來在家鄉的住宅不易脫手，只有空著。
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