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央行升息，選「按月調整」的指數型貸款戶，10月起利息負擔將加重。

 

【廖珮君╱台北報導】央行昨升息半碼（0.125%），選「按月調整」的指數型貸款戶，10月起利息負擔將加重了，銀行預估最多將調升0.06~0.08個百分點，若以每100萬元房貸、20年本息均攤估算，每年得多付330~450元利息錢。

若選季調者，如彰銀、合庫、台銀房貸戶，調整時點都落在12月，最多還有2個多月享低率「優惠期」。

台灣房屋不動產分析師邱太煊說，央行此次再升息半碼，新購屋者，若手上資金較不寬裕，建議房貸利率可選季調，降低衝擊。
已選「月調」的舊房貸戶，銀行主管說，若房貸戶搬家，因契約重新議定，可重新選擇房貸調整時間（如從月調改回季調），惟他也提醒，房貸搬家需要一些成本，如鑑價費、清償費等，可能得多付數千元不等。
40歲從事保全的曾先生說，央行只微幅升息，存款利率增加不多，但房貸卻會增加比較多，銀行還是穩賺的，小老百姓享受不到升息的好處。26歲從事電子業的葉小姐說，目前我沒有貸款，升息可以增加存款利息，對我有幫助。
央行升息，郵局也會調升利率，牽動政策性貸款，包括已結束辦理的2000億元政策優惠房貸、公教房貸和就學貸款，市場估將走升0.06個百分點，政策優惠房貸將從1.295%走升到1.355%，公教房貸從1.36%走升到1.42%。

至於就學貸款，8月台銀等4家辦理銀行，自行吸收央行0.06個百分點升幅，此次是否再行吸收升幅，4家辦理銀行均表示，需與教育部開會後才能定案。目前就學貸款為1.55%，若確定調升，則可能到1.61%。
第一銀行副總周伯蕉說，央行僅微幅升息半碼，就算選月調的房貸戶，利息負擔增加有限，除非未來利率走升幅度加大、加快，才會加重民眾房貸壓力。
周伯蕉說，房貸期間都是10~20年，就利率高低循環、拉長時間來看，選月調者也全非不利，至少有1/2機率可立即享受降息，選季調者則是1/4機率，房貸戶可先做好自身評估。

 

 

註：政策型房貸是以郵局預估將跟進調升利率0.06個百分點估算
資料來源：台銀房貸試算系統

 
央行雖然再度升息，且以道德說服方式，緊盯建商養地。央行總裁彭淮南強調，銀行必須落實土地融資控管。圖為北縣新莊副都心。

 

【李亮萱、林巧雁、陳瑩欣】央行再度升息，雖然將嚴審高價標售土地融資，但對貸款成數與利率並未白紙黑字硬性規定，僅要求銀行對空地抵押貸款訂定嚴格規範，將建商的興建計畫列入核貸要件之一。央行總裁彭淮南說：「央行將要求銀行必須落實土地融資控管。」當被問到沒有明文規定限縮土建融資是否考量五都選舉？彭淮南笑而不答。

市場認為，央行升息主要是抑制過熱的房市。但彭淮南認為，從今年第2季以來，銀行辦理特定地區民眾第2棟以上購屋貸款金額和貸款成數確實已收到效果。

彭淮南說：「中央銀行採取針對性的審慎性措施後，在台北都會區的第二棟房子的貸款成數，的確控制在7成以下，利率比第一棟房子高0.25%，而且第二棟房子的授信金額沒有再增加。」
彭淮南強調，央行對房市採取「針對性的審慎措施」，並非打房，主要是風險控管。他說：「央行對銀行採取道義說服，我並不願意看到銀行將大眾的存款拿去融資給養地的業者，而要導入投資。」
央行會繼續要求銀行對空地抵押貸款訂定妥適的規範，加強控管風險。目前多數銀行的貸款成數上限為5~6成，利率在2%以上。
房貸龍頭土銀總經理蘇樂明指出，利息高低與買不買房影響不大，央行升息半碼應該還不致於影響房屋市場，目前買家意願夠，調升半碼政策很穩健。
行庫主管則表示，央行這次對房地產管制措施並未定出明確規範，未來恐將會有一隻看不見的手伸入市場進行干預。

據了解，土銀利率小組今天就會開會決定放款利率調整狀況，未來1周內施行生效，至於銀行對空地抵押貸款，目前利率普遍落在1.8%至2%，放款成數約7成，建照等待期原則上只給1年，不過貸款人如果有困難，可以在合理說明後延長半年。
合庫副總周叔璋表示，目前銀行對空地抵押貸款的放款成數只有7成，利率約2%左右，不過銀行內部有規定，半年內貸款人若沒取得建照就必須關切，若相關抵押貸款在核貸2至3年內沒有取得建築執照，銀行會視情況收回1成資金。
台銀副總楊豊彥指出，土融利率約在2%，放款成數則在6至6成5，建融砍到5成，最近更加謹慎，一般土融都會看興建計畫，如果照計畫執行或變更，銀行會重新變更授信條件，要求提前還款或緊縮放款條件，避免建商養地。
行庫主管表示，如果要進一步緊縮，會要求貸款人先取得建照以後再來借錢，整體房地產市場恐會沒有辦法健康發展，蒙受其害。

◎2010.9.30：緊盯建商囤地炒作，要求銀行對高價標購土地的大額融資案件，依具體詳實的興建計劃訂定合理的貸款成數及利率，目前銀行自定貸款上限5~6成
◎2010.9.24：新莊副都心土地標售再創新高，央行表示，控管政策有看到一些效果，但不是很快，需要再觀察決定是否再出手
◎2010.9.6：彭淮南在《The Banker》雜誌撰文強調，台灣、南韓、新加坡與香港都對房地產相關貸款有選擇性信用管理措施抑制投資需求
◎2010.9.2：央行向銀行建議，土建融成數一律降到6成以下，利率自2%起跳
◎2010.7.2：彭淮南寫信給金融機構董座，要求嚴審投機客用人頭戶借款炒房
◎2010.6.24：祭出「針對性審慎措施」，針對北市及北縣10縣轄市，申辦第2棟房貸者成數上限7成、無寬限期，不能用信貸方式補足貸款
◎2010.6.8：邀公股行庫開會，土建融及房貸利率不得低於1.5%跳
◎2010.4.21：彭淮南點名建商有炒作嫌疑，各銀行緊縮空地放款，放款後1年內必須開工，否則收回融資k
◎2010.4.12：要求國銀提「房貸雙周報」，第2棟房貸成數降至6~6.5成
◎2009.10.28：彭淮南向銀行提出三不政策、不放貸給投資客、不殺利率、豪宅貸款不能只看擔保品
資料來源：銀行、央行

薪水追不上房價飆漲，打擊高房價成為民眾最大心願。網路調查顯示，網友最期待的房地產訊息中，前3名都與房價相關，「房價開始下跌」高居榜首，佔43%，其次為25.4%的「政府施鐵腕，打擊投資客也打財團」，及23.8%「屋主議價空間變大」。學者建議，政府應搭配課稅制度、房屋成交價透明等作為，才符合人民預期。

創市際市場研究公司8月網路調查，發現民眾都希望減輕購屋壓力，甚至有7.4%民眾希望房貸成數調至9成，顯示民眾連3成自備款都存不到。網友Victor說：「連台北人的下一代，都買不起台北的房子！」

崔媽媽基金會發言人呂秉怡表示，對央行僅升息半碼的政策失望，「短期內大台北房價難跌，一般中產階級仍買不起。」玄奘大學財務金融系副教授花敬群說，國際熱錢難擋，只靠央行難以影響房市，建議政府建立房價實價課稅制度，房屋成交價透明化，遏止炒作。
政大經濟系特聘教授林祖嘉直指，建商標地屢創天價，推案價格將走高，「檯面下房價漲勢蠢動」，建議央行祭出更強勁的政策，至少升息1碼（0.25%）、對土建融資進行針對性管制，規定建商取得土地後限期興建，否則收回貸款，央行抑制房價「得更勇敢一點」。
記者楊茲珺、王柔雅

【何哲欣、林巧雁╱台北報導】央行升息半碼遏止炒房，立委質疑難有成效，央行總裁彭淮南昨在立法院答詢時說，新增房貸集中在台北都會區的比率，由59%降到52%，央行措施確有效果。

行政院長吳敦義則點名，如北市建國南路的聯勤信義俱樂部土地標售案，「（買家）4年前買到後，根本不用花一兵一卒，轉手之間就獲極大的暴利，這種狀況當然要憂慮。」
吳揆說，政府只有健全房市政策，沒有打房政策，央行針對台北都會區內，顯然不是自己居住、拿來投資或買賣的房屋貸款有風險考量，「但這不會波及台北都會區以外地區。」

彭淮南也說，這是「風險控管」，因房貸佔銀行全體放款比率高達38.4%，銀行授信過度集中，有違銀行健全經營之虞，所以央行採針對性的審慎措施，理事會決議對銀行道德說服，建請銀行對空地貸款要有妥適規範，「銀行扮演中介的功能，要把儲蓄導入投資，不希望看到銀行把民眾的儲蓄拿來做養地之用。」
國民黨立委林德福昨在總質詢時質疑，民眾薪水沒有漲，政府對房價的因應對策，恐淪為頭痛醫頭、腳痛醫腳，甚至是隔靴騷癢，效果有限。

彭淮南反駁說，根據營建業、房屋仲介業的專業雜誌報告，特別是預售屋及新屋的部分，8月跟6月相較，議價空間擴大，價格跌了2.8%，新增房貸集中在台北都會區的比率，也由59%降到52%，「（央行措施）是有效果的。」
吳揆說，房價貴只有台北都會區，桃園以南反而是購買率如何增加的問題，政府會注意如何平抑台北房價不合理的被飆漲，除了採風險控管，之前財政部也停止台北都會區500坪以上土地標售案，就是不要助長飆風，且若購買國有土地兩年內沒有開發使用，政府也保有原價購回的權利，這些政策都是希望健全房市。
被吳揆點名轉賣信義聯勤土地獲暴利，新光金控總經理許澎無奈表示，新光當初買下信義聯勤土地，花2年整地，因為碰到金融海嘯，新壽虧損，才不得不賣掉，被政府拿來開刀感覺很委屈。

 

<h2>隱瞞交易資訊 可依此要求賠償解約</h2>

2010年09月11日蘋果日報

購屋選擇知名仲介，交易流程相對有保障，但簽約時仍須將雙方約定與承諾事項註明於契約，未來發生問題時才有憑據。黃競鋒攝

 

 

【吳苡辰╱台北報導】房仲業者隱瞞交易資訊的糾紛時有耳聞，最常見到如隱瞞漏水、海砂屋與兇宅等，儘管仲介隱瞞實情在先，但消費者多僅能減少價金，不一定能解約退錢，所以買屋前不僅要做足功課，簽約時更要將賣方與仲介的承諾註明於合約內，才能避免買到瑕疵屋。

<h2>有備無患</h2>

不肖房仲業者為提高成交金額、賺取仲介服務報酬，刻意隱瞞房屋瑕疵、住宅周邊的嫌惡設施，不知情的民眾因此買到漏水、海砂屋、輻射屋、兇宅、違建、結構傾斜等房屋，由於房仲刻意規避責任，即便發生糾紛，民眾通常只能減少屋價，無法拿回購屋款。

<h2>判決多僅減價金</h2>

台北市消保官沈杏霖表示，雖然在部分情況下，房仲若隱瞞重大缺失，買方可主張解約，但多數情況僅能減少價金，儘管仲介隱瞞交易資訊在先，但法院若認為因隱瞞情事所減損的經濟價值並不嚴重，多判決「減少價金」。
何謂「重大交易資訊」？什麼情況下買方可主張「解約」？什麼情況下又僅能「減少價金」？目前尚無絕對的判定標準，仍須依靠法院的認定與判決。
中信房屋法務專員白宗益指出，法院是否有判決「解約」可能，大致以「影響消費者購買意願」、「嚴重影響該標的物經濟價值」為標準。
有些購屋人在裝潢時，甚或遷入後，因要更換管線、搬動家具，才發現房屋有壁癌與漏水狀況，由於漏水難到達「危害居住安全」情況，因此解約可能性極低，若仲介有故意隱瞞交易資訊，除有刑法詐欺罪可制裁外，買方也可依民法規定，向仲介求償，與請求減少仲介服務費。
仲介應主動告知的交易資訊眾多，「不動產說明書」與「房地產標的現況說明書」內所標記事項，為仲介主動告知義務的最小範圍。「兇宅」則因難以界定而易產生爭議。白宗益說，兇宅定義未統一，目前普遍認為「主建物、附屬建物曾發生自殺或他殺情事」。

<h2>定義應一併列入</h2>

 

 

如果社區中庭、地下室或停車場發生非自然死亡況狀時，仲介是否有義務主動告知，各界尚有爭議，若因仲介隱瞞此類資訊，購入兇宅或海砂屋的買方，除非嚴重減損該屋經濟價值，否則法院也不一定判決「解約」，僅能參照損害情況等減少價金。
台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事吳光華建議：「所有的承諾與保證，都應白紙黑字寫下。」且因兇宅認定不一、海砂屋標準也曾變更，契約除可註明「購入屋為兇宅或海砂屋，買方可無條件解約」，也應將兇宅與海砂屋的定義一併列入。