長利工商不動產:農地,工業廠房,住宅建地,工業地 ,房屋 ,店面買賣仲介03-341-4088

中國時報【文╱楊宗灝】
桃園南崁地區拜中山高交流道利多交通因素，過去曾是北客南下購屋首選；不過隨著北二高沿線三峽、土城等新北市衛星城鎮發展，及林口造鎮推案影響，來客量一度大幅銳減。桃園縣政府今年首度選擇當地「大樓區」做為桃園燈會主場地，提升在地房市能見度不言而喻。
南崁地區行政區域隸屬桃園縣蘆竹鄉，區域內由大竹、山腳等不同生活圈組成。在地方政府積極推動升格「市」的情況下，不論基礎公共建設及鄉民福利，都較過去有顯著改觀。尤其今年桃園燈會首度移師南崁溪畔舉行，對刺激當地房市發展有一定幫助。
人文風貌各自獨立發展的蘆竹鄉，北客購屋族可說是南崁地區房地產市場過去主力客層。房仲業界分析指出，近十年前在地推案仍鎖定北客族群，尤其是當時林口地區房產推案尚未具備一定雛形，加上北二高沿線三峽、土城仍在發展階段，造就市場「黃金時期」。
台茂購物商場進駐，也大幅提升在地生活機能便捷程度，特別是南亞、義美等產業龍頭帶來的工作居住需求，促使南崁房地產市場蓬勃發展。其中知名建商宜誠、中悅，早年都由南崁發跡，不難看出當年推案盛況。
不過在林口、三峽、土城等地房產推案到達一定案量時，南崁地區約莫五年前出現北客斷層，在市區土地取得不易、成本大幅提高的情況下，大型推案一度停滯。房產業者分析指出，南崁溪將南崁區隔為上下之分，南竹路、奉化路一帶下南崁地區，早年社區推案規模都在千戶以上，居住客層都以北客為主。
上南崁地區則遍指中山路、南崁路沿線，尤其是中山路上豪宅推案林立，加上鄰近登山步道，被購屋客層視為「後花園」。然而在北客購屋需求有限的情況下，不論上下南崁都一度面臨來客短缺窘境。
在這樣的情況下，與南崁一鄰之隔的蘆竹鄉大竹地區迅速竄起，成為在地客購屋新選擇。當地除與南崁相連外，北通桃園航空城所在地大園鄉，南則可達縣治所在地桃園市，加上開南大學就學族群所需要的居住要求，及大竹市地自辦重劃區開發案，都讓大竹推案領先南崁地區。
由於以學區為主要銷售訴求，早期推案幾乎都圍繞在開南大學周邊，除了標榜投資出租套房式產品外，也有專為在地客層量身訂做的透天別墅。在以大竹路、大新路、大興路為主的重劃區內。
國道二號機場聯絡道大竹交流道開通，也為當地進出交通動線帶來利多。拜國道二號連結中山高、北二高系統之賜，大竹地區也罕見出現北客購屋客層，加上當地既有生活機能完整，學區部分也涵蓋國小、國中，甚至新設雙語學校大園高中，都成為大竹房地產推案潛在助力。
桃園市購屋客層「平行移動」，也成為大竹地區推案銷售利多。中正藝文園區多功能展演中心落成之後，桃園市在寸土寸金的情況下，新推案幾乎都已站上「二字頭」，其中圍繞在縣府特區周遭大樓推案，總價都破千萬，首購族群在無力負擔的情況下，也朝鄰近地區移動，一線之隔的蘆竹鄉大竹地區，自然成為購屋首選區域。
沉寂一時的南崁地區，四年前金融海嘯過後，在台北市、新北市房價飆漲的情況下，北客首購族逐漸回流；加上桃園市購屋客層需求，大型推案又重回市場主流。其中位於「豪宅區」的上南崁中山路沿線，目前大樓推案紛呈，桃園縣政府又選擇在南崁溪畔舉辦龍年桃園燈會，說明當地潛在發展勁道。
除了中山路一帶外，標榜生活機能的台茂商圈，也成為建商推案指標地段。宜誠建設規劃的君悅系列，目前已進入二期階段，在緊鄰台茂購屋中心的情況下，成為當地代表性產品。
桃園縣政府喊出航空城規劃利多之後，南崁地區成為重要發展腹地，桃園知名尊爵飯店也在當地建構天際商務會館，連帶造就房地產市場熱絡現況。除此之外，鄉治所在蘆竹鄉公所行政特區就位於南崁路上，周邊最近也出現大型購物賣場，大幅提升居民生活機能便利性。
至於始終較為房地產市場忽略的山腳地區，在機場捷運線維修機房動工，及桃林鐵路捷運化長興站設置後，土地價格也呈現大幅波動。據了解，當地工業用地竟然也有二字頭行情，炒作程度可見一斑。
不過由於山腳地區仍以傳統聚落為主，在缺乏新推案帶動開發的前提之下，後續市場發展仍值得觀察。儘管如此，南崁、大竹的推案現況，仍足以說明當地房市推案熱烈程度。

【林帝佑╱台北報導】
「房屋漏水問題」一直是房地產消費糾紛的主因，內政部不動產交易服務網公布去年第4季房地產消費糾紛共386件，較上季434件減少11.06%，但漏水問題有75件，比上季的73件還要多，佔所有糾紛件數的19%，是造成糾紛原因第1名。
住商不動產企研室主任徐佳馨說：「施作水管工程時是用接的，只要有縫就有漏水可能。」但水電工程師提醒，漏水原因不單是水管問題，有時是因為樓上積水，但樓下防水工程做得不完善，也會因滲水而造成漏水。
查壁面有無潮濕
房地產專家Sway提醒，看房屋「素顏」最準，容易漏水的廁所、廚房，如果天花板已裝修，一定要察看內部結構體、水管有無特殊狀況，另因台灣冬天吹東北季風，所以應觀察朝北、朝東的窗戶壁面有無壁癌，或摸摸看壁面有無潮濕。
斡旋金問題也多
除房屋漏水問題外，造成消費糾紛的主要原因還有隱瞞重要資訊、仲介「斡旋金」返還、终止委售或買賣契約及契約審閱權，以上造成消費糾紛的前5大因素共186件，佔全部糾紛件數的5成。 

【林帝佑╱台北報導】
「房屋漏水問題」一直是房地產消費糾紛的主因，內政部不動產交易服務網公布去年第4季房地產消費糾紛共386件，較上季434件減少11.06%，但漏水問題有75件，比上季的73件還要多，佔所有糾紛件數的19%，是造成糾紛原因第1名。
住商不動產企研室主任徐佳馨說：「施作水管工程時是用接的，只要有縫就有漏水可能。」但水電工程師提醒，漏水原因不單是水管問題，有時是因為樓上積水，但樓下防水工程做得不完善，也會因滲水而造成漏水。
查壁面有無潮濕
房地產專家Sway提醒，看房屋「素顏」最準，容易漏水的廁所、廚房，如果天花板已裝修，一定要察看內部結構體、水管有無特殊狀況，另因台灣冬天吹東北季風，所以應觀察朝北、朝東的窗戶壁面有無壁癌，或摸摸看壁面有無潮濕。
斡旋金問題也多
除房屋漏水問題外，造成消費糾紛的主要原因還有隱瞞重要資訊、仲介「斡旋金」返還、终止委售或買賣契約及契約審閱權，以上造成消費糾紛的前5大因素共186件，佔全部糾紛件數的5成。

記者王志煌／新竹報導
受政府打房的影響，雙北市最近房市冷清，許多投資客揮軍南下，向桃、竹區域進場，桃園、新竹不論在交通網絡便利或是生活機能完善抑或是週遭環境都是優質好地區。再加上桃園是全台工商產值最大縣、新竹有竹科高消費力的購屋族群，2012年桃竹的房市熱度也許不若前2年，但表現絕不遜於其他都會區。
　桃園部份，根據台灣房屋研究中心調查，2012年龍年桃園房市熱門區，包括有：桃園市中正藝文特區、中壢市SOGO海華商圈、桃園市文中路縣政府週遭、八德廣豐工商綜合區。
　相較於大台北地區的房價負擔成本，在桃園購屋相對輕鬆，再加上桃園享有機場捷運線、高鐵、桃園國際機場等3條重大交通建設優勢，為桃園房市注入活水，預料未來增值動能十足。
　位於北桃園地區的桃園市，以中正重劃區及週邊區域為首選，其中又以中正重劃區的區位相對較佳，由於該區位於南崁交流道及南桃園交流道之間，交通相當便捷，加上有中正藝文園區及展演中心的加持，讓該區整體住宅品質以及商業發展更上一層樓。
　另外，桃園市文中路以北、國際路以東、永安路以南的縣政府週遭128公頃農地計畫以區段徵收方式整體開發，是位於縣政府旁精華地區，規劃完成後，將能吸納鄰近地區人口進駐，相當具有發展潛力，目前桃園縣政府已審議本區段禁建案，讓區域農地買賣相當活絡，將改為住宅區後，即可帶動整個桃園市縣府特區之發展。

1. 低總價買超大便利增值地段。
2. 買地送合法建物兩棟（有二個門牌）。
3. 內壢交流道下僅一分鐘。

www.長利工商不動產.tw
www.房屋廠房土地.tw
(專營大型工商不動產)
專營：土地買賣仲介、廠房買賣仲介、別墅買賣仲介.農地買賣仲介.豪宅房屋買賣仲介.等大型工商不動產買賣.土地規劃招商管理.合建介紹.土地重劃分配協助.土地節稅服務.土地繼承代辦.土地銀行貸款融資諮商.以及處理銀行不良債權、法院拍賣案件、資產管理公司案件.土地重劃變更.工商綜合資訊.廠房.買賣.租賃介紹.舊廠房重建翻新規劃諮詢。

中國時報【曾薏蘋、康文柔╱台北報導】
「機場捷運沿線站區周邊土地開發─A7站區開發案」興辦事業計畫，昨天完成A標案價格標開標作業。未來此區將以綠能產業、資訊產業、精密機械業、研發創新、雲端科技及營運總部為發展主軸，預計2020年共可提供2300個以上就業機會，年產值將達1100億元。
內政部地政司表示，未來得標廠商須依投資計畫書規劃內容開發產業專用區，並於取得使用執照後，始得將土地產權移轉予他人，否則內政部將依原標售價格買回，以避免得標廠商圈地養地、套取暴利，以達產業專用區劃設目的。
地政司指出，位於機場捷運A7站地區區段徵收範圍內劃設產業專用區，面積41.63公頃，內政部將產業專用區分成AB兩標後，去年12月5日辦理第二次標售作業，昨天完成價格標開標作業。
地政司說，這次投標標的只有A標案，土地面積22.23公頃，標售底價為100.86億餘元，昨天開標結果，由鄰近華亞科技園區的致茂電子、順達科技及禾陽國際等三家公司組成的共同投標廠商，以總價100.888億餘元得標。
此外，行政院科技會報今天舉行研討會，研商打造全球最大華人醫療雲。預計在六月策略結盟，由政府出面，找齊美商IBM、日商NEC與宏碁等資通訊大廠，共同推動計畫，相關產業鏈如伺服器商、電信商等，都可望受惠。主要目的是打破政府資訊壁壘，提高國家競爭力，預計創造百億元雲端商機。

〔中央社〕市場炒作都更議題，炒高老公寓房價。房仲業新出爐報告顯示，近10年台北市都更核定件數曾以倍數成長，但99和100年已連續 2年下降。業者提醒，除非口袋深，不建議投資都更宅。
台灣房屋研究中心根據台北市政府都市更新處公布的統計數據分析，91年至100年台北市都更核定件數呈「鐘型曲線」，曲線上升關鍵在93年，核定6件都更案，年增率100%；核定件數高峰出現在98年，通過21件，但99和100年核定件數分別降至15件、12件。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，這顯示都更沒有外界想像這麼美好，除非口袋夠深的民眾，否則不建議投資都更宅。
仲量聯行總經理趙正義表示，雖然政府對都更態度積極，但實際執行情況，都更幾乎要100%屋主同意，完成都更至少要20年。
趙正義提醒，有些都更區域已經炒太貴，尤其是老舊公寓炒到每坪新台幣100萬元的區域，會造成誤判。

【經濟日報／記者李怡男】
針對期望擁有自己房屋的民眾，外銀紛紛推出各種房貸優惠方案，除了房貸利率外，專家建議購屋者應留意其他附帶條件，如手續費、違約金、計息方式及房貸的坪數適用等，才能擁有好的房貸產品。
申辦房貸時，部分外銀要求支付手續費、開辦費或鑑價費等相關費用，如星展銀行每筆開辦費為5,000元至1萬元不等，另外徵信查詢費為500元。
渣打銀行的各項相關費用總額則為5,600元，總費用年百分率為2.33%至2.73%。花旗（台灣）銀行貸款戶若轉換貸款產品或調整房貸指標利率周期，則收取5,000元轉換手續費。

各銀行的計息模式多採三階段加碼模式，貸款戶可比較各家銀行的加碼幅度。渣打銀行「靈活房貸」專案是以T值指數加碼計息，T指數的計算方式是以3個月期金融業拆款定盤利率（TAIBOR）的90日平均利率所制訂。T值指數能隨央行調息快速變動，貸款戶在升值環境中須留意利率變化。
此外，外銀都有房貸戶提前償清貸款要收違約金的規定，滙豐銀行房貸戶於撥款日起三年內結清所有貸款，須支付提前償還金額的1%至2%作為違約金。渣打銀行貸款戶於第一年內提前清償並塗銷抵押權登記，應支付貸款金額的1.5%；第二、三年內提前清償則支付貸款金額之1%及0.5%。
由於小坪數物件如套房市場小，轉手不易，加上購買者通常財力有限，因此權狀15坪以下的小坪數房貸通常不獲銀行青睞，這在國銀及外銀皆同。

【蔡佩蓉╱台北報導】
台北市公告土地現值連年調漲，使得近幾年每逢年底，就會有大批房屋出售以節省土地增值稅，「帝寶」因從2007年每坪公告土地現值106萬元，一路連年調漲至今年為每坪189萬元，6年漲幅達43.91%，因此，有3戶帝寶屋主搶在去年12月底過戶，每戶省下百萬元土增稅。
根據台北市地政處資料顯示，台北市公告土地現值今年平均調漲9.87%，讓賣屋所需繳納的土增稅負擔加重。
一戶贈5親戚
位於台北市精華地段的豪宅，因為公告土地現值調高、加上持分地坪面積大，土增稅較一般住宅高，根據過戶資料，帝寶12月底有3筆過戶資料，1戶為持有超過2年、不需繳納奢侈稅的住戶出售，另外2筆為贈與移轉，其中1戶是原屋主贈與給5名親戚。
建國資產管理公司總經理劉坤圖指出，不管贈與或出售房屋，都要繳納土增稅。
一年差484萬
這幾年北市土增稅大幅調漲，不少屋主選擇在年底過戶，以便節省土地增值稅。
舉例來說，若2005年買入帝寶，以最大戶建坪250坪、地坪70坪為例，依一般稅率計算在去年出售，要繳納土增稅752萬元，今年出售則要1236萬元，中間前後差距484萬元。
若以贈與移轉來說，只以公告土地現值的10%計算，去年贈與也比今年划算。

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

就算名下僅有一戶自宅 與房屋分拆出售持有未達兩年 仍須課稅

不少民眾購屋合併買下停車位，單獨出售停車位時，小心要繳特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。財政部規定，房屋與停車位原則上視為二處不動產，若持有停車位未達二年即單獨出售時，停車位的所有權人出售時，按出售成交價繳交10%或15%的奢侈稅。

依據特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定，須納入課徵奢侈稅的不動產，包含持有期間在二年以內的房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地。

不過如果是自用住宅，且本人、配偶及未成年人名下僅一戶房屋及其坐落基地，並已辦妥戶籍登記，持有期間也無營業使用或出租者，持有未逾二年即出售，依法免徵奢侈稅。

財政部指出，所謂「名下僅有一戶自用住宅」的免課奢侈稅要件，並不包括單獨出售持有期間不到二年的停車位。

民眾若購進房地時已配置或另購入停車位時，只有在同時出售房屋及停車位的情況下，才能免徵奢侈稅；若僅單獨出售停車位，因為不符合「合併使用」的要件，出售停車位會被加徵一筆奢侈稅。

財政部舉例，甲持有台北市一處豪宅，同時購入二個車位，甲及其配偶與未成年子女名下無其他房產，甲若因故將其中一個車位單獨出售時，只要持有期間不到二年，就要繳奢侈稅；但如果甲同時將房屋及停車位一起出售，即無須擔心會被加課奢侈稅。

至於停車位須合併與自用住宅使用，並不包括將停車位出租或出借給他人。財政部說，如果房屋是做自用住宅使用，但將停車位出租給他人時，出售停車位也不符合免課奢侈稅的條件。

財政部指出，停車位與房屋並不一定須在同一棟大樓內，納稅人若有需要另在他處購買停車位使用，符合自用住宅僅有一處，及停車位有合併使用等事實者，縱使持有未逾二年即須出售，也不必繳奢侈稅。

【經濟日報／台北訊】
戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立：未來市場狀況不明
B級地段會降價 A級地段搶手
政府為抑制房市投機炒作，去（100）年祭出奢侈稅大刀，砍掉建商追漲信心，日前興富發建設在尾牙上宣布，旗下新建案開價將下調15到25%，對此，戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示，是「回到合理的報酬」。

新建案調降開價後續是否會引發退屋潮，對此，顏炳立認為，可能會有購屋人想退訂，但全台好物件都還在等選後新的提振經濟方案發酵，在此預期心理支撐下，應不會太嚴重。他也提到，未來市場狀況不明，手上持有較多土地的建商將湧現賣壓，329檔期案量可望增加，且預售價格可能下調，屆時B級地段會降價，A級地段價格雖然相對較穩，但也不再追價，目前許多高資產族群都在等低接，若A級地段出現價格鬆動，建議可買進。

顏炳立預測，今年台北市房產降溫、降量，價微降，新北市房產降溫、降量，價格下調較多，台中、高雄降溫、降量、降價，且投機及短期投資停止，是自用型、區域型買盤。市區有收益性的不動產成交會熱，價格不掉，另外，在土地方面，市區好的地段仍熱，郊區則會降溫。整體來說，市場將回歸合理價格。

值得一提的是，99年第一季之前所交易的不動產，因奢侈稅的閉鎖期已過，短期投資且有資金需求的投資者可能會出脫。戴德梁行表示，在低利率時代，商用不動產仍是閒置資金的停靠站，目前建商購置精華區土地仍不手軟，而開發商對於土地去蕪存菁的多空看法，則將成為土地資源洗牌的關鍵。

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕
總統大選選情持續膠著，房仲業者認為，不論哪一黨執政，房價向下修正的態勢已經相當明顯，只是快或慢，跌深或跌淺的區別。大師房屋總經理陳建慶認為，今年將是房市清淡的一年，交易量會持續冷清，代銷、房仲將面臨龐大的壓力。

陳建慶以營建獲利王興富發率先宣布新案降價為例，指出這就是啟動房價下修的轉折點，且挑在選前宣布，代表不論選後結果如何，房價趨勢向下已成定局。

他說，房市走了8年的多頭，房價已經來到相對高點，要再上去恐有一定難度，且房市法則本來就是漲久必跌，跌深反彈，預測此波房價下修是在所難免。尤其是過去推案量大的北市內湖、南港等區，勢必會出現較大幅度的修正；新北市部分推案重鎮出現下修的力道也較強。

陳建慶表示，去年政府打房動作頻頻，導致成交量急凍，連金字塔頂端的買賣也遲緩，造成大師房屋去年一整年的業績較前年衰退4成，尤其是去年的6~12月交易量更是用一個冷字形容，等於是回到SARS階段。

不過，他認為此波房價下修，對於豪宅市場無非是個去蕪存菁的機會，他更引述股神巴菲特的話「退潮時，才知道誰在裸泳」。也就是說目前市場上充斥太多非精華地段的高級住宅，卻以豪宅價格銷售，預期在此波修正的過程，這種產品將禁不起考驗，甚至面臨大幅度修正的可能。

1. 近南崁交流道，交通便利、廠商密集
2. 本廠一樓高度約4米5
3. 本區勞力密集，員工素質佳

www.長利工商不動產.tw
www.房屋廠房土地.tw
(專營大型工商不動產)
專營：土地買賣仲介、廠房買賣仲介、別墅買賣仲介.農地買賣仲介.豪宅房屋買賣仲介.等大型工商不動產買賣.土地規劃招商管理.合建介紹.土地重劃分配協助.土地節稅服務.土地繼承代辦.土地銀行貸款融資諮商.以及處理銀行不良債權、法院拍賣案件、資產管理公司案件.土地重劃變更.工商綜合資訊.廠房.買賣.租賃介紹.舊廠房重建翻新規劃諮詢。