長利工商不動產:農地,工業廠房,住宅建地,工業地 ,房屋 ,店面買賣仲介03-341-4088

中時電子報 (2012-07-14)

工商時報【朱漢崙】

統一投顧總經理黎方國縱橫股市10多年，儘管先後在元大、永豐金證券當過自營部操盤手、也曾是首席台股分析師，現在更擔任統一投顧總經理，但令人意外的是，在黎方國的投資配置裡，股票僅佔比30％，反而是房地產佔比40％最高，另保險佔比20％，兩相合計達黎方國總資產配置的3分之2，也令人好奇黎方國在投資上，並未依循其職業特性的獨到見解。

對於長年從事證券業，但對股票投資卻相當保留，反而青睞持有房地產，黎方國在受訪時表示，其實他的理財觀還是深受中國人傳統的「有土斯有財」觀念影響，此外，如果從近10年來台股及投資房地產的報酬率來分析，就不難理解為何他會作這樣的資產配置。

股市10年報酬 遠低於房市

黎方國直接以數據作說明，台股指數目前7,100多點，比起台股10年均線的6,900點：「等於這10年來只漲了200點，比率等於只漲了區區3％！」但反觀房市，黎方國進而對比，大台北房市這10年來可是翻了數倍以上，近10年來投資買房的人，全部都賺到，黎方國說，不只當初預言房市會跌的很多專家都未實現其預言，而且即使是近來碰到奢侈稅，而使房價在短期內有小幅修正，但長期趨勢房價仍是看漲。

股票投資 最多占3成配置

但當前市況不好，黎方國看待台股投資就非常保守。黎方國說，不論多頭或空頭市場，「股票投資最多永遠只佔我3成的資產配置。」如今，由於證所稅及歐債風暴衝擊股市，他更再減碼股票投資，黎方國說，現在他的股票部位只佔總資產部位1成而已，且大多數都是傳統產業績優股，例如統一、台塑，以及中鋼，至於科技股，黎方國直言，因為科技股的景氣波動性太大，因此他現在反而不太敢投資，總體來看，現在他對股票投資非常保守。

在現有基礎之上，為何仍看好後續房市行情？黎方國用台北與香港、上海的兩岸三地現行房價行情來說明佐證。

黎方國舉例，台北市豪宅帝寶，一坪200萬元，但上海浦東的湯臣一品，每坪相當於人民幣60萬元，而香港的豪宅區半山及清水灣，更比台北市貴數倍以上，因此就兩岸三地而言，仍以台北市的房價相對上海、香港便宜，因此在兩岸投資置產進一步開放後，大陸有錢人來台灣開公司、置產已可預期，再加上台灣的金融商品不多，現在碰到證所稅，股市行情受衝擊，因此資金將流向房地產。

再者，從資金環境來看，現在國際大環境不好，韓國近3年來首度降息救市，大陸也是，資金寬鬆之下，房地產更不失為好的投資標的。

而在保單投資上，黎方國的配置也相當周全，他說，早從研究所時期就開始買保單，現在包括防癌險、終身壽險、投資型保單等各種險種一應俱全，其中有2張保單已到期，因此不用再繳保費，每年還有固定紅利可領取。黎方國雖然身在證券業，但理財方式仍走較為傳統的穩健路線，他也建議投資人，當下市場環境多變，對投資風險更應提高警覺。

中時電子報 (2012-07-14)

記者方明╱台北報導

工商時報【記者方明╱台北報導】

經濟環境不佳，各國紛採降息救市，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，在總體經濟不會有太大變化下，下半年台北市房市將是「量平價穩」、其他區域則是呈現「價量穩增」的走勢。

受到國內外金融局勢嚴峻挑戰，逼得各國央行紛紛啟動救市手段，7月中國人行、歐洲央行都宣布降息，英國也推出新一輪量化寬鬆政策來刺激經濟成長，造成市場熱錢游資氾濫。

有鑑於此，台灣房屋針對各國降息救市啟動購屋意願調查發現，有高達59％的受訪民眾認為台灣房地產仍會持續上漲，19％的民眾認為會下跌，持平看待者則有22％；其中，有高達77％的民眾購屋以自住為主。

周鶴鳴表示，觀察下半年總體經濟情勢，美國總統大選前，國際政經情勢應該不會有太大變化，而中國方面因實施貨幣寬鬆政策，會有黃金降落傘，至於台灣以推動居住正義、避免熱錢泡沫化、穩定經濟發展為主，因此，國內經濟應可望持平發展。

綜觀上述原因，周鶴鳴表示，下半年台北市房市將是「量平價穩」、其他區域則是呈現「價量穩增」的走勢。

不過，他也認為，在基本薪資未漲情況下，房價上漲幅度有限，未來房市將走向二極化的趨勢。

至於目前到底適不適合進場購屋，周鶴鳴清楚指出，自住者要以需求為前提、能力為後盾，看到喜歡的就要買，因為房地產漲較容易、跌較困難；至於以投資、避險為主的人來說，目前要以租金收益較高的店面或套房為主。

記者方明／台北報導

近年台灣推動兩岸直航、開放陸客來台觀光自由行、調降遺贈稅等，都被港資視為房市起漲的明燈，近五年港資不斷大舉加碼注入台灣不動產，根據統計從2007至2011年就至少有5家港資，8個標的物被相中，顯見港資對台灣房地產仍具有不小的影響，未來若開放陸資來台，商辦及豪宅價格都有機會再度攀升。

　CEPA加持 港房價上衝

　1997年香港房市出現歷史高價後開始暴跌，到2003年下跌高達70％，但自從簽訂CEPA開放陸客赴港自由行，香港房價節節上漲，許多香港投資人身價因此水漲船高，挾帶豐厚資金開始往其他區域購置不動產，然台灣房地產有香港早期房市的縮影，吸引大批港資願意注入台灣房市。

　台灣房屋市場經理劉志雄表示，港資起初來台投資不動產，主要投資商品圍繞在店面、單層商辦及精華區豪宅，像東區、西門町商圈的店面、信義計畫區的商辦以及豪宅都是他們的最愛，而且豪宅的購買大都指名指標性豪宅例如「信義之星」、「宏盛帝寶」等。

　但隨著2008年兩岸經貿大幅開放後，許多港資集團開始插旗台灣不動產。劉志雄指出，2009年亞太置地（APL）向CAPMARK購買三筆不動產，分別是「世貿Tower」、「壽德大樓」、「世紀羅浮」三棟大樓，其中「世貿Tower」及「壽德大樓」不到一年出售獲利就有一至三成，大幅增加港資對於台灣房市的信心，2010年再度以30.5億買進萬國商業大樓，該棟建築位於陸客最愛商圈之一的西門町，今年年初更高調宣布繼續買樓，以零售商場與旅館為主，預計可投資規模高達270億元。

　另一港資「豐泰地產」則是主推豪宅市場。劉志雄分析，2009年以5.5億收購台壽保酒店式公寓「天母星辰」進行改建翻修，2011年推出豪宅建案；2007年更整合新店大台北華城近3萬坪土地，與富邦建設合作總銷金額達150億的別墅建案，預計最快今年下半年或明年推出。

　另外，豐泰地產2010年接連競標「天母聖道兒童之家」土地及慶豐銀行南陽街總行大樓，雖然最後結果都與得標擦身而過，仍然可看出其企圖心，今年也宣布加碼160億投資台灣商辦市場。

　台灣不動產 避險新天地

　劉志雄指出，如今歐債危機又起，各國大舉印鈔實施貨幣量化寬鬆政策，造成大陸、香港房價持續飆漲，港資面臨香港房價持續走高、大陸政策打房下，相對台灣不動產市場不論價格或限制都可以獲得出口，在考量報酬獲利及風險安全下，相信台灣不動產仍是最佳避險產品。

陳宥臻／台北報導

內政部版都市更新條例修正出爐，東森房屋董事長王應傑昨日公開表示，「台北市中古屋房價，在下半年預估下修一成五」，因中古屋過去挾都更效益漲了不少，現在是「夢醒了、夢碎了！」，比奢侈稅的影響還大。

　東森房屋董事長王應傑昨出席經濟部舉辦活動後指出，都更條例修改趨嚴，將影響台北市中古屋市場，房價下半年可能下修一成五。

　他表示，由於不少中古屋投資客當年都衝著都更行情而來，當時銀行資金寬鬆，現在卻面臨中央銀行緊縮房地產的貸款，加上都更條例修法使都更條件趨嚴，同時台灣內需市場萎縮、股市下跌千點等因素，都對房價下修有影響。

　王應傑解釋，台灣有錢人的財產配置不是股票就是房地產。儘管股票可以變現，但現在量縮導致持有價值下降，若要增加財產配置至房市上，卻又面臨奢侈稅及銀行貸款緊縮等情況。

　對在奢侈稅前購入中古屋的投資客而言，王應傑說，他們估計已賺了三、四成，現在若能夠便宜十％、二十％賣出，仍有小賺，因此後續有可能會發生投資客爭先恐後想要趕快變現的情形。

　以房市成交量來說，王應傑認為，去年底台北市每月買賣移轉件數僅三千多件，今年下半年預估還有四千五件左右，不過比起房市榮景時每月六、七千件仍稍低。

　對一般購屋族而言，王應傑強調，由於全球研究單位近來紛紛看壞今年下半年甚至明、後年景氣，加上預售市場的豪宅貸款擬設限，直接衝擊有錢人和投資客，但卻是自住或換屋選擇的機會，因預估議價空間將加大。

1.總價87億元 今年來最大不動產交易案 2.每坪823萬 創區域新高價 將蓋超級豪宅

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

不畏政府打炒房，台北市又將有超豪宅建案登場，大陸建設昨（9）日攜手厚生等合作夥伴，砸下87.13億元買進信義計畫區1,059坪土地，創下今年以來單筆金額最高的不動產交易案；每坪土地單價823萬元，也登上信義計畫區地王寶座。今年最大筆的不動產交易案，原為富邦人壽以70.9億元買進北市內湖的長虹新凱旋科技大樓，昨日紀錄又刷新；此案每坪單價之高也拿下信義區地王寶座，一舉超越4年前的紀錄，當時由遠雄人壽以每坪698萬元拿下信義計畫區A1土地，目前正由遠雄興建總部大樓中。

大陸建設是上市公司欣陸控股100%子公司，欣陸控股董事長殷琪近年來積極多角化發展，昨天這筆交易，讓殷琪一舉在營建市場打破兩項紀錄。

業界認為，屆時每坪單價必是300萬元起跳。目前台北市每坪喊出300萬元以上的超豪宅建案，包括「皇翔御琚」（「皇翔F4」）、亞太會館改建案、冠德信義案、富創D3案等，都位於信義計畫區。

大陸建設指出，該公司昨日買進的土地約1,059坪，位於信義路、松勇路口，屬於信義計畫地區編號B7街廓，為住商用地，全案基準容積率約為292%，另依法可申請開放空間及容積移轉。

大陸建設表示，此地位置絕佳、基地方正，還臨近目前興建中的捷運信義線象山站出口；但大陸建設也強調，此次買地主要考量土地位置優良且價格合理，而非追求暴利或炒作房價。

大陸建設不希望資金過度集中於單一個案，僅購買五成土地，另外五成由長期合作夥伴厚生及另兩家公司、桓邦及桓鉅建設共同購買，大陸建設占50%、厚生占25%、桓邦及桓鉅各占12.5%。將由大陸負責興建，厚生、桓邦及桓鉅是以地主身分參與合建，未來大陸建設可實際分得全案房屋面積之六成。

大陸建設表示，此案目前正進行產品規劃中，總銷售面積、不含車位預估約有7,000多坪，但房屋坪數、單價及每戶總價尚未確定。

【經濟日報／本報訊】

新莊區耿小姐問：因家庭變故、感情生變及資金需求等，欲出售房地，是否得免徵特種貨物及勞務稅？

北區國稅局新莊稽徵所答覆：特種貨物及勞務稅條例第5條第2款規定，係對符合所有權人與配偶、未成年直系親屬僅有1屋，已辦妥戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，以換屋購買新房地以致持有2屋者，除合理常態移轉之先購後售方式換屋，另因調職、非自願離職或其他非自願性因素致須出售新房地情事為前提，得免徵特種貨物及勞務稅。

因非自願離職或其他非自願性因素出售新房地，納稅義務人可於銷售契約次日起30日內，檢附相關證明文件提出申請免徵特種貨物及勞務稅。

1.正北門國小旁，可做補習班。

2.黃金地段，熱鬧非凡。

3.人潮車潮帶動錢潮。

4.投資自用皆宜。

1.近綠線G5站（綠色捷運已發包），距離站口800公尺，開車路程僅3分鐘，八德交流道約14分鐘。

2.思源公園旁，親子同樂好悠閒。

3.近八德廣豐萬坪公園，休假不怕無處去。蟲鳴鳥叫，最佳親子寓教於樂的樂活住宅。

1.屋主自地自建大地坪店面。

2.使用頂極建材、裝潢。

3.近廣豐特區。

4.稀有難得最佳選擇。

1.地理位置一級棒。

2.大面寬，採光通風極佳。

3.周圍農田樹木鳥語花香。

4.有大庭院可停三部車。

5.獨立地坪28.41坪，持分9.442坪，總地坪37.852坪。