長利工商不動產:農地,工業廠房,住宅建地,工業地 ,房屋 ,店面買賣仲介03-341-4088

今年首季受俄烏戰、高通膨、急升息，讓股市大跌、債市殖利率大彈，金控最大投資部位的壽險子公司，更出現逾千億元的未實現損失，加上投資俄債減損，導致金控投資部位出現巨大評價損失。

資料來源: https://money.udn.com/money/story/5613/6315314?from=edn_hotestlist_storybottom

內政部強調，住宅是民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭。本次修法五大重點如下：

【一、限制換約轉售】：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

【二、重罰炒作行為】：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

【三、建立檢舉獎金制度】：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

【四、管制私法人購屋】：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

【五、解約申報登錄】：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

資料來源：https://house.chinatimes.com/20220408001558-264401

對於各界關注的預售屋禁止換約轉售，原規定除非是買受人配偶、直系或二親等內旁系血親才能，不過也新增「經內政部公告情形」，可例外允許轉售預售屋合約。

此類例外情形，若在「簽約後」，遇到「重大變故」導致無力繳款，例如可能失業、家人生病、發生意外等，導致對家庭經濟重大影響，因此「無力繳款」，滿足上述三要件的情形，就不禁止。

至於產業界關注的私法人購屋許可制，私法人購屋因須提前申請預審，只要有正當性，都不必擔心。私法人包含一般公司、社團法人、財團法人、公益法人等，並排除相關政府機構；許可用途原則包含員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等使用，或其他經允許項目，目前並未區分成屋或預售屋。

資料來源: https://house.udn.com/house/story/5886/6220013

土地所有權人為騰空房地以待出售，以致在簽訂買賣契約時，戶籍已不在出售的土地上，雖與土地稅法中自用住宅用地須由土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記的條件不符，原不得繼續認為供自用住宅使用，但為了顧及納稅義務人實際上的困難及需要，其遷出戶籍距離出售期間未滿1年，該土地仍可認定為供自用住宅使用，仍然可申請依自用住宅用地稅率10％課徵土地增值稅。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20220321001338-264401

中央銀行17日升息1碼，銀行主管指出，房貸族和信貸族將直接受到影響，貸款利率中，最關鍵的就是房貸中的青年安心成家購屋優惠貸款，以及全國公教員工房屋貸款「築巢優利貸」，尤其是築巢優利貸的利率就是大部分民眾的房貸下限，因此此次升息後，房貸利率勢必跟著調升，若以每100萬元調升0.14～0.25個百分點計算，每月將增加約66～119元的負擔，一年將增加792～1,428元。

銀行主管分析，此次升息，對於購屋人還不至於形成壓力，整體而言，房貸利率在3％以上，甚至到4％，才可能讓房市出現反轉，以目前狀況來說，短期還不至於因利率壓力出現拋售潮。

資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20220318000168-260202?chdtv

央行即將召開理監事會議，屆時是否再對打房出招，成為金融圈高度矚目的焦點。至於土銀已先行出手，向全體分行下達指令，暫停承接土建融新案，可說具高度的宣示意義。

土銀要消化的主要是四、五年前建商即已承作土融的「舊案」，這些土融案所衍生今年所需要的建融借款量，土銀內部估算應有數百億元；且因國外輸入型通膨帶動鋼材等原物料價格上漲，建商需要的建融放款量恐怕更高，加上缺工問題持續，也會拉高人力成本，都會反映在建商對建融的貸款需求。

資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20220314000063-260202?chdtv

桃園深具產業群聚發展及創新底蘊，再加上捷運路網串起桃園交通動脈。隨著科技業回流趨勢，帶動工業用地及廠辦的需求增加，不少企業對於營運總部及研發生產基地的空間需求大增，而桃園一直是眾多企業選擇熱區。

「工業區更新立體化發展方案」是解決產業「缺地」問題的重大政策之一，讓符合規定廠商提高容積率，有助於短期內提供都市型產業用地、增加土地使用坪效，亦有利促進產業創新及節能，帶動國內外廠商加速投資台灣。

根據六都地政局建物買賣移轉棟數，去年全年的交易熱門行政區前5名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和，其中桃園區移轉量更破萬棟，前3名的交易均價仍在2字頭，顯見房價親民條件仍是吸引小資族購屋的重要關鍵。

桃園有三多題材，包括重大建設多、重劃區多、工作機會多，重大建設包括原有的機捷、高鐵，現又有捷運綠線興建中，又有青埔、中路、藝文特區等多個重劃區，題材眾多。

而桃園市的工業區密集度也很高，就業機會多，加上有元智、中原、中央等多個大專院校，大學密集度高，讓桃園房市有源源不絕的人口紅利。

資料來源：https://house.chinatimes.com/20220306700066-264401

根據金管會新規定，各銀行承做五大不動產貸款的風險權數，全數拉高，風險權數愈高，顯示就是屬於「高風險性資產」。

不動產授信風險權數變高後，等於銀行做不動產授信的資本成本提高了，銀行可能採取：拉高利率、或減少承做這些不動產授信業務。

資料來源: https://money.udn.com/money/story/5613/6106107?from=edn_maintab_cate

國內房市強強滾，預售屋成為購屋者的寵兒。統計實價揭露資料，去(2021)年預售成交揭露金額達1.28兆元，以桃園市交易件數最多，將近2萬筆，不過六都平均總價都站上千萬元，說明千萬預售案已是普遍市況。而桃園市單價衝上50萬元大關的預售案，均位於桃園高鐵特區內，創價能力「破表」。

資料來源: https://reurl.cc/Vj28yY

從2008年金融海嘯到最近兩年的疫情，全世界各國都在大印鈔票，美國聯準會資產負債表規模在2008年時為2兆美元，到去年底達到8.97兆美元，且其中結構品質很差，美國國家債更突破了30兆美元，「滿地都是錢」，物價上漲到了通膨程度是錢太多造成的。

資料來源: https://reurl.cc/MbXrNW

通膨下最好的投資標的是房地產，最佳的投資區域在桃園。

中央銀行召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，促請銀行訂定內規，落實借款人依限動工興建。

一、 有關「一定期間」認定，金融機構應審慎覈實評估借款人預計動工實際所需時間，最長以18個月為原則。

二、 於貸款契約明定，一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息；金融機構並應確實落實執行。

三、 金融機構辦理續貸或轉貸案件，如借款人所購土地未動工興建，應審慎覈實評估貸款條件，並應對貸款年限（含原貸期間），訂定合理之上限，以避免信用資源流供囤地、養地。

四、 落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工；如未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。

資料來源: https://house.udn.com/house/story/5886/6031305

房價有感上揚，尤其新成屋比重較高的大樓房價明顯拉抬，依據聯徵中心資料，2021年全台各縣市大樓單價有感成長，與2019年相比，大樓單價全台漲幅前5大的縣市分別為屏東縣、嘉義市、新竹縣、宜蘭縣及台南市，去年平均單價皆未達25萬元，2年漲幅都在18%以上。

買賣契約價格指貸款人於貸款時，提供金融機構買賣契約所載之價格。比較2019年到2021年大樓契約單價，若以購屋總價500萬元計算，2019年可以買到52坪，但到2021年相同總價只能買到40坪，晚2年買房，相同總價可以買到的坪數少了10多坪，同預算越晚買越小。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20220113003169-264401

房仲彙整六都地政局最新公布2022年度公告土地現值，六都皆呈上漲，去年桃園漲幅最高奪六都之冠，今年易主，由新北市摘下金牌，平均漲幅3.5%，台北市調漲3.41%第二。

土地現值調漲主要影響的是土地增值稅，售屋轉手時繳的資本利得稅；公告地價則是每年課徵地價稅的基礎，自用住宅用地稅率為千分之2，以目前調幅來看，對自住族群的持有成本影響有限。

不過若持有多戶並在同縣市持有達累進標準的話，將採累進稅率課徵，且若今年各縣市囤房稅三讀通過，明年之後多房族的持有成本，包括地價稅合併累進的房屋稅，將會逐漸有感。

資料來源: https://house.udn.com/house/story/5889/6022085

央行也開始反守為攻，一年內3度出手，從資金源頭進行調控。

一直默默在關注房市動態的央行，去年底至今已接連祭出3波房市信用管制，最新一波調控出台的時間點特別選在9月底，也就是被房地產業者視為年度最大檔期的928檔，相當具有針對性。央行總裁楊金龍自己也坦承，接連推出3波信用管制，目的就是要避免房市泡沫化，進一步引發系統性風險。

資料來源: https://reurl.cc/2o9WN6

根據統計，今年前九月上市櫃法人投資，桃園土地總金額來到174億元，較去年一整年成長11%，主要交易亮點就在青埔高鐵特定區、A7、A20站等捷運沿線區域，而交易額最高的在台中，同樣跟軌道經濟因素有關。

就在機場捷運A20興南站正旁邊，大型機具已經進駐開路。桃園市地政局九月舉辦今年第一次區段徵收土地標售，以A20興南站釋出的土地最多，標售37筆標的，雖是首次標售，但成績單很漂亮，溢價率達到25%到30%，躋身百萬地價俱樂部。

不只搶地，商用不動產也是大熱門！第三季交易總額達335億元，累積前三季已突破1千億元，甚至超越去年同期，增長超過6%，若第四季沒有意外，甚至可能挑戰2019、2020年等年度前兩高的寶座。

低利、資金潮、產業回流，讓商用不動產、土地市場買氣，堪比盛夏高溫！

報導資料來源：https://reurl.cc/q103WR

【01│透天厝的種類有哪些？】

1.獨棟透天：即擁有獨立土地產權，每戶皆有獨門獨院的透天厝，因為沒有建築物相鄰，故四面採光通風，但颱風來時也較容易直接造成房子耗損，須注意防水層維護，購地成本較高，若周邊沒有鄰居，人不在家竊盜風險也較高。

2.雙拼透天：即兩戶相鄰的透天厝，相鄰處有共用壁，具備三面採光，通風佳。因為是相鄰兩戶，故有鄰居能互相幫忙，治安上竊賊會較為顧忌，安全性較獨棟透天佳；但須維繫鄰居關係，若有惡鄰居會造成困擾。

3.連棟透天：顧名思義就是房子的左、右兩側牆壁都有房子，多戶相連成排，除了邊間戶有三面採光，中間戶只有前後採光，故採光通風都較獨棟透天、雙拼透天差。連棟透天儘管也有獨立產權，但因為建商購地後分戶規劃，可能有地基狹窄的問題，但房價也因此比獨棟透天雙拼透天便宜。

連棟透天住宅是目前透天新建案的主流形式，通常會在一樓規劃車庫和孝親房，提供給需要多房或有三代同堂需求的家庭使用，另外也有建商引進「新加坡式透天」：一樓規劃成車庫，二樓以上才是客廳、廚房和臥室等空間，也是另一種型態。

4.社區型透天：即由兩排連棟透天共同形成的透天型社區，是所有透天厝產品中唯一須遵守公寓大廈管理條例的透天形式。建案基地上除了住戶產權，還另外切割出社區共同使用的公設土地，通常用作社區共同進出道路或公共設施使用，也是所有透天厝產品中，唯一擁有巷道的產品。

因為是社區，故需要繳交管理費；管理費不同於社區型大樓以坪數計算，而是以戶計價全戶均分。高級的透天社區會聘請管理員或警衛，故有人可以收發信件，有管理維護，治安上也最安全，竊盜風險較低，不過房子左右或對面都有房子，需要維繫鄰居關係。

與連棟透天相同，社區型透天的「中間戶」因採光與通風較差，房屋價格也較便宜；若是無尾巷底端的邊間戶，價格也會較低。

透天厝種類不同，共有4種不同透天厝類型，具備不同特點。(表格製作樂屋網)

【02│透天厝優點】

1.低公設無管理費：除了社區型透天有共用道路，大多數透天幾乎零公設，沒有社區大樓管委會或公設虛坪問題，全戶實坪實住，若是獨棟透天或雙拼透天，也沒有繳交管理費或公共水電費的問題。

2.土地持份大：因為透天建案大多購屋等同購地，土地持份只有屋主自己，即便未來房屋老舊想進行改建，也比社區大樓住戶來得容易。若是透天位在生活機能完備的蛋白區，土地保值，即便將來想脫手轉賣也不是問題。

3.停車方便：透天厝大多具備停車位，一樓通常就是自家車庫，不同於社區大樓住戶需要另外購買停車位、停車繞行等問題，普遍是平面車位，停車方便容易，碰不到機械車位，也沒有機械設備維護問題。車就在家門口，要整理車子或洗車都很方便。

4.出入單純惡鄰少：如果是獨棟透天，沒有鄰里噪音或糾紛的問題，但如果是雙拼透天或連棟透天，房子共用牆面，還是有可能被鄰居噪音影響，但普遍還是較公寓或社區大樓上下樓吵鬧聲頻低，也沒有大樓共振問題。住戶少，因此出入份子最單純，公寓大樓常見的鄰居住戶漏水等問題也不存在，房子有狀況自己可隨時進行裝修，無須經過管委會同意。

5.其他優點；房屋狹長冬暖夏涼；房子公私領域劃分清楚，一樓客廳廚房二樓純粹臥房沒有油煙；有火災或地震逃生動線更短更快；房間數多，每層都有廁所不用排隊；有頂樓可以烤肉、曬衣服和棉被，甚至還能裝設太陽能板補貼電費...等，空間使用自由度高。

透天和社區大樓比較，各有不同優缺點。(表格製作樂屋網)

【03│買透天厝注意事項】

買透天房子最常產生的糾紛出現在土地範圍問題，若買的是中古屋透天，常發生買下房子後，土地界線比認知範圍還小的爭議。曾經有民眾以為買入雙車位的庭院透天，但實際上只能停一台車，另一塊車位屬於鄰地範圍。

有法律專家建議，購買透天厝前最好同時申請土地鑑界，確定房屋土地範圍，過往房仲銷售房子的時候，都會過於強調屋況而忽略土地界線，申請鑑界後才發現與現況不符、甚至有占用他人用地的情形，發生類似情況，就可以當作和賣家議價的籌碼；如果是簽約後才發現有問題，也可以提出「物之瑕疵擔保」主張，進行訴訟，有機會減少價金。

另外，簽約前最好也請代書協助查明地號及土地區分使用證明，了解土地現況，以及是否有法定空地的部分，過往曾發生過建商違法更改社區型透天內的法定空地使用用途，違法興建設施遭到拆除。如果是購買透天新建案，購買前也記得請建商出示詳細的建築圖書和測量圖，了解建案實際狀況，確定沒問題才購買。

新聞來源: https://house.chinatimes.com/20210927002066-264401

房價漲勢引發中央銀行關注，央行今日理監事會再度出手打房，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，最大變化是針對六都及新竹縣、新竹市，新增第2戶購屋貸款不得有寬限期規定，購地貸款從6.5成降至6成為限、工業地抵押貸款從5.5成降至5成為限。

央行表示，雖受限貸款之成數下降，但惟銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，有必要採取預防性措施，控管相關授信風險，茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年9月24日起實施。

央行三條新規定如下：

1. 新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期：特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。（原無規範）

2. 調降購地貸款最高成數為6成。（原為6.5成）

3. 調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。（原為5.5成，並限制1年）

央行強調，密切關注房地產市場發展及金融機構不動產授信風險控管情形，並檢視規範措施之執行成效，適時滾動檢討調整管制措施，以健全銀行業務，並促進金融穩定。

新聞來源：https://reurl.cc/L77EjL

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，針對透天、別墅或農舍產品，雙北近郊以陽明山和新店山區別墅為主流，以士東路農舍為例，土地達565.91坪，至善路別墅土地也高達1134.8坪，這類別墅土地和庭院空間大，在暫離疫區之際，還能有足夠的居家活動空間，也方便造景規劃，更有保值效果，在疫情肆虐、游資充沛的時局下，既可「保命」還能「防跌」，因此吸引不少高資產族砸現金布局，也讓透天產品的身價水漲船高。

雙北2021第2季指標透天交易

據台灣房屋集團趨勢中心統計，今年至目前為止，全國實價登錄的透天單戶成交總價，平均約1458萬元，較疫情前的1156萬元增加26.1%，六都當中，除台北市成交總價帶縮水近3成外，其餘五都聯袂拉升了19.5~62.2%，其中桃園的成交總價帶一舉提高逾6成。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，台北市區透天厝多帶有店面效益，而疫情下觀光商圈式微、社區商圈崛起，使投資人轉向社區型的透店，導致觀光商圈的高價透店交易減少，形成六都中唯一透天成交總均價倒退的縣市。

六都疫情前後透天平均成交總價

至於桃園的透天成交總價大增，是受惠近年產經發展興旺，土地價格快速上漲，就連蛋白區的地價都不可同日而語，因此桃園主要的透天推案區，包括觀音、大園、新屋、龍潭、楊梅等地，3、4年前尚有不少千萬有找的輕齡透天，但如今已鮮見總價千萬以下的新案；此外，與雙北相較，桃園的透天產品「價格實惠、屋齡新穎、空間寬廣」，對台北、新北客深具魅力，遂吸引買家進軍桃園，帶動透天產品價量齊揚。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡則認為，透天產品進可攻退可守，不僅自用，也可爭取開發機會，但以這類產品來說，最好還是具有能獨立開發、臨路寬等優勢，未來較有想像空間。

擷取自新聞來源: https://house.chinatimes.com/20210922004123-264401

疫情一降溫，桃園市的土地標售就湧現報復性買盤，桃園市地政局今日舉辦今年第二次市地重劃區標售，本次釋出觀音區的草漯第三區與第六區整體開發單元以及桃園區經國抵費地土地，其中草漯釋出一口氣端出78筆標的，經國則釋出7筆，合計共標售85筆標的，總面積約3.72公頃，總計共吸引241封標封搶標，反應相當熱烈。

【草漯住宅地價4字頭 超越商業區】

觀音草漯第六單元的搶標情況熱絡，當中大觀段84地號土地是本次標售的人氣王，面積約156坪、面大觀路角地，共有21封標單搶購，最終以6712萬元售出，換算單價每坪43萬元，溢價率更高達138.4%，榮登本次標售溢價王寶座，同時也創下區段土地單價的新高記錄。

至於第三單元的2筆商業區，為富溪段526、528號，分別以總價4168.8萬元與1788.8萬元標出，換算每坪單價約在25.4與24.1萬元，溢價率分別高達35.4%以及28.6%，顯見投標者看好後市發展勢在必得。台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎分析，觀音草漯一帶的土地行情，屬桃園市相對親民，加上重劃區鄰近工業區，大量的就業人口創造出豐沛住宅需求，往後發展相當可期。

【經國商業區行情百萬 9字頭划算】

至於經國重劃區方面，共7筆土地，有4筆標的順利標出，對比草漯重劃區的高溢價率顯得低調，整體溢價率約4.4%。其中水汴頭段37地號，面積317坪土地，以總價約2.91億標脫，該筆商業區溢價率3.8%，換算土地單價每坪91.6萬元，在合理行情內，同時為此次標售中的總價冠軍。

資料來源: https://house.chinatimes.com/20210825004639-264401