長利工商不動產:農地,工業廠房,住宅建地,工業地 ,房屋 ,店面買賣仲介03-341-4088

【經濟日報／本報訊】

新莊區耿小姐問：因家庭變故、感情生變及資金需求等，欲出售房地，是否得免徵特種貨物及勞務稅？

北區國稅局新莊稽徵所答覆：特種貨物及勞務稅條例第5條第2款規定，係對符合所有權人與配偶、未成年直系親屬僅有1屋，已辦妥戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，以換屋購買新房地以致持有2屋者，除合理常態移轉之先購後售方式換屋，另因調職、非自願離職或其他非自願性因素致須出售新房地情事為前提，得免徵特種貨物及勞務稅。

因非自願離職或其他非自願性因素出售新房地，納稅義務人可於銷售契約次日起30日內，檢附相關證明文件提出申請免徵特種貨物及勞務稅。

住展房屋網提供

「驗收權」是購買預售屋時，買方擁有的一個很重要的權利，預售屋在交屋時，一般人通常只是走馬看花似的在屋內看一遍，很難看出什麼名堂，即使事後發現瑕疵要求建商負責，還要再打官司，相當麻煩，所以在交屋時，買方可以要求建商進行驗屋手續。

在內政部訂頒的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商興建完工，領得使用執照並接通水、電、瓦斯配管及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方如發現房屋有瑕疵或未盡事宜，應載明於「驗收單」上要求賣方限期完成修繕。

驗收才能得知屋況

一間房子應驗收的項目眾多，除了房屋結構體外，舉凡房屋是否漏水、房屋是否有傾斜、進排水是否通暢、地壁磚是否空心、電線線路是否符合法規要求…等等，都要進行逐項驗屋，否則購屋者無從得知屋況是否真正達到可堪居住之情形。

一名何姓女子以一千二百五十萬元向建商「群祥開發」公司購買台北縣林口的「群祥愛登堡」預售屋，發現建商施工品質粗糙，除要建商改善外，在交屋前還要求進行驗收手續，但建商不肯，反而要何女繳交尾款，並以何女未按期繳款為理由，解除契約，沒收何女已繳的三百二十萬多元。

何女認為，本件預售屋於興建過程中，有灌漿不全、事後穿樑等嚴重瑕疵，足以危害居住人之生命安全，她依約請求驗收均遭拒絕，而「通知買方驗收」為賣方「給付義務」之一環，即先有驗收，始能有後續交屋，建商拒絕驗收之要求，買方自得主張同時履行抗辯，拒絕給付期款，建商違約在先，她告上法院要求建商退款並給付她違約金。

通知購屋者驗收

法院認為，建商未盡到「通知購屋者驗收」的義務，判決建商敗訴，除應返還何女已繳的購屋款三百二十萬多元外，還要給付何女違約金二百五十萬，為了沒有履行一道驗收手續，建商損失慘重。

建商敗訴的關鍵在於何女與建商的買賣契約中，雙方約定：「賣方應通知買方進行驗收手續。買方如發現工程缺失或未盡事宜應載明於驗收單上賣方應儘速完成修繕。」，這是建商所負買賣契約的給付義務，自應依約確實履行，好讓買方得詳細查驗建商興建房屋是否符合約定品質，但建商卻有意規避，未通知何女於指定時間、地點進行驗收手續，明顯違約。

【經濟日報╱ 本報訊】
台南市六甲區張小姐問：100年度個人出售房屋之財產交易所得如何計算？

南區國稅局新營分局答覆：個人出售房屋之財產交易所得，以出售時的成交價額，減除原始取得的成本，及因取得、改良及移轉該房屋，而支付的一切費用後的餘額，為所得額。
若未申報或未能提供交易時的成交價額，及原始取得的成本費用證明文件者，依財政部訂定的直轄市、省轄市、縣轄市，或鄉鎮的財產交易所得標準計算。100年度本轄新營區，依房屋評定現值的10%，計算財產交易所得；鹽水區、白河區、柳營區、後壁區、東山區、下營區、六甲區、官田區、大內區、善化區，依房屋評定現值的8%計算財產交易所得。

【2012/04/27 經濟日報】@ http://udn.com/

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【文/蘇儀 攝影/邱添榮】買賣雙方簽訂不動產買賣契約後，買方支付全部購屋款，賣方則需交付辦理移轉過戶登記所需之文件或印鑑，將房地變更為買方名下，如果因証件或印章不清，需要補件時，賣方仍應無條件隨時配合辦理，不得藉故刁難。賣方如因遲延致使買方受有損害時，賣方還要負損害賠償責任。

李姓男子在四年前以八百五十二萬多元購買劉姓屋主的台北市房子，李付清屋款，劉也將其印鑑章及印鑑證明交給李，辦理所有權移轉登記，但李第一次僅申請移轉過戶部分的土地，劉遂又再次交付印鑑證明，並促請李儘速辦理其餘土地應有部分之過戶。

通知賣方補正竟遭拒絕

但當李申請辦理其餘土地移轉登記時，卻因申請書「訂立契約人欄」內所蓋劉的印文模糊不清，遭地政機關退件，李因而於九十七年七月以存證信函通知劉補正，竟遭劉拒絕，李只好打官司訴請劉移轉土地所有權，經法院於九十九年六月判決李勝訴確定，李並持該確定判決辦理土地移轉登記完畢。

李認為他在九十七年一月買房子，卻拖到九十九年六月才過戶，是因劉沒有依約協辦過戶手續所致，於是再提訴訟要求劉給付懲罰性違約金，依雙方所簽的買賣契約之約定，按已收房地價款千分之二計算，共計一千一百多萬元。

劉則反駁，他早已先後提供三張印鑑證明給李，李卻不一次辦妥過戶，土地之所以未能完全移轉完畢，係可歸責於李自己。且李要他補件並未隨函附上地政事務所補正通知書，他擔心李另有他用，遂未補正印文。
賣方未配合辦理構成違約
台北地院認為，雙方所訂買賣契約約定，「日後如需雙方本人出面協辦、補蓋印鑑，或補換證件等時，雙方均應無條件隨時配合辦理，不得藉故刁難或有任何求償行為。如因遲延致使他方受有損害者，應由遲延者負一切損害賠償責任」，可知劉負有交付移轉登記所需文件之義務，交付後如有須再補蓋印鑑之必要，亦應無條件配合。

劉於締約時雖已交付印鑑證明，並將印章交予李自行蓋用於相關移轉所需文件上，但申請書上的「劉××」印文確為模糊難以辨認，遭地政機關退件，這時，劉即有補正用印之必要，劉自應無條件隨時配合。但劉卻未依期配合辦理，業已構成違約。

但法院指出，本件買賣總價金為八百五十二萬多元，而違約金竟高達一千一百多萬，並不公平，且這筆土地之市值僅以公告現值計算即達二千多萬元，即使劉遲延交付，李仍獲利甚豐。判決將劉要賠償的違約金酌減為六十萬元。

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【經濟日報／記者陳美君／台北報導】

想買房又不想揹太沉重的房貸，銀行主管建議，想節省房貸支出，首購族應盡量選擇優惠房貸，申貸前記得貨比三家，比較各銀行、政府推出的專案，就能省下利息支出。

為避免成為「房奴」，銀行主管建議，首購族每月負擔的房貸金額，最好不要超過月薪的三分之一，舉例而言，月薪3萬元，每月房貸費用最好不要超過1萬元，以免造成太大負擔。

銀行主管說，首購族最大問題，就是想住在交通方便的市中心、坪數又大的房子裡，卻又經費不足。如何確定自己該買多少錢的房子，可參考「房屋總價是年所得六倍」的原則。

假設一對新婚夫妻，每人每月薪水為3萬元，加上年終獎金二個月，兩人年所得約84萬元，以六倍計算，可挑選總價在500萬元左右的房子，才不會被房貸壓得喘不過氣。

此外，若民眾在銀行有一筆存款，也可考慮抵利型房貸，但應先試算是否能省下更多利息。

今周刊 撰文 / 劉宇凡

多數人一生的買屋經驗可能僅1、2次，因此如何順利買到好宅，房屋仲介扮演著關鍵角色。因此好的仲介就會像好的醫生一樣，專業又有耐心，會從買方的看屋反應與詢問中推敲出符合其需求條件的房子，幫助買方晉身有殼階級。不過，仲介的好壞如何分辨？有3技巧幫你找到理想中的好仲介。
技巧1 查驗身分是否有合法登記證書
醫生執業要有醫師執照，仲介業者也一樣。房仲業開業前均須先取得當地地政主管機關核准，才能申請不動產仲介經紀業營業許可登記，且每個服務據點，至少要有1位經國家考試核可的專任經紀人。根據內政部《不動產經紀業管理條例施行細則》第21條規定，房仲業者應於營業處所明顯的地方揭示以下文件：1.經紀業許可函；2營利事業登記證；3.商業同業公會會員證書；4.不動產經紀人證書等。民眾走進房仲店面時，可觀察這些文件是否齊備，若遍尋不著，可要求房仲出示。為保障消費者的權益，房仲業也有一項成文規定，即「業必歸會」一加入當地的不動產經紀商業公會，並依規定須繳納營業保證金，一般來說單家仲介繳納金都達25萬元以上，這筆保證金是作為未來發生購屋糾紛時的賠償基金，因此在接觸房仲業者時，可要求查看營保基金繳存證明。
技巧2 了解需求挑選直營店或加盟店
對房仲業者身分是否合法有了基本認識，進一步就可以了解仲介公司的經營型態，一般是分直營店和加盟店，而這兩者有何不同？簡單來說，直營店就隸屬在總公司之下，所有的員工薪水和獎金，都是由總公司支付，而加盟店則是繳納一筆權利金，使用連鎖品牌的招牌，徜若不幸發生購屋糾紛，在直營店店長若無法解決，則由總公司出面，在加盟店則是由出錢加盟的老闆解決。一般來說「加盟店」占有在地深耕的優勢，有些店東（出錢加盟的老闆）在某區域就開設6、7家同一品牌的加盟店，對當地區域房價區間、哪戶要買賣，可說掌握完整，而直營店因為人事權控管在總公司，旗下員工被調動機率頗高，演變成這房仲人員雖然有10年的經驗，但若轉調地區，可能就無法馬上對這商圈瞭若指掌，所以了解直營店和加盟店的差異，買方可以多比較幾家，視自身需求做選擇...（精采完整內文請見《今周刊 買屋特刊》，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）

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